房產(chǎn)投資的暴利時(shí)代即將終結(jié)

　　盡管任志強(qiáng)對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的上漲依然看好，認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)“憋也憋不住”，但對(duì)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)卻不敢再做更遠(yuǎn)的預(yù)測(cè)。

　　如果去年此時(shí)在北京買(mǎi)一套房，到現(xiàn)在至少有30%以上的收益。一年增值30%，相對(duì)于股票、信托及其他銀行理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是高不可及的回報(bào)率了。而相比過(guò)去的房?jī)r(jià)增幅來(lái)說(shuō)，一年30%的回報(bào)對(duì)房產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)并不是太高，可相對(duì)于傳統(tǒng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，超過(guò)30%的回報(bào)率可以算是暴利了。但是伴隨著稅收的增加、房產(chǎn)稅的漸行漸近以及央行加強(qiáng)流動(dòng)性管理的情況下，房產(chǎn)投資的暴利時(shí)代即將成為過(guò)去時(shí)。

　　首先從近期北京的二手房市場(chǎng)來(lái)看，稅收的增加已經(jīng)對(duì)二手房交易產(chǎn)生了一定的影響。繼2011年底北京上調(diào)了二手房最低過(guò)戶價(jià)后，今年7月再次大幅上調(diào)了二手房最低過(guò)戶價(jià)。這次上調(diào)又一次加重了房產(chǎn)交易的稅費(fèi)，有的房產(chǎn)因此增加了十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的稅。進(jìn)入7月下旬，北京二手房成交量回升幅度明顯放緩，部分樓盤(pán)成交量出現(xiàn)小幅下降。在成交放緩的同時(shí)，部分急于出手的業(yè)主開(kāi)始加大議價(jià)空間。

　　從嚴(yán)格按照差額20%征收房產(chǎn)稅，到二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的上調(diào)，今年可以說(shuō)是二手房交易稅增長(zhǎng)最大的一年。再加上房產(chǎn)稅的開(kāi)征已是大勢(shì)所趨，可以預(yù)見(jiàn)今后的房產(chǎn)投資無(wú)論是在持有環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)的稅收都會(huì)增加。如果房?jī)r(jià)不能持續(xù)大幅上漲，那么房產(chǎn)投資的收益將會(huì)因稅收的增加而銳減。

　　其次從貸款政策來(lái)看，央行對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)貸款也采取不扶持的態(tài)度。7月20日央行宣布取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平，但個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整。在央行推進(jìn)利率市場(chǎng)化的同時(shí)卻依然對(duì)個(gè)人住房貸款采取下限管理，明顯是不想讓銀行貸款過(guò)多流入房產(chǎn)市場(chǎng)，而是想讓貸款流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，降低企業(yè)融資成本。

　　在央行重申要加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理的背景下，各家銀行都放緩了房貸審批速度，這就使得上半年一般20個(gè)工作日即可放款的貸款申請(qǐng)，到下半年可能要延長(zhǎng)至30-40個(gè)工作日，大大提高了貸款的時(shí)間成本。而且貸款利率也有一定上浮。對(duì)于購(gòu)房者，上半年做商業(yè)按揭貸款，首套房可有8.5折優(yōu)惠，但是目前各家銀行幾乎都取消了這一優(yōu)惠，上浮到9折或直接執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　房產(chǎn)抵押類貸款利率也進(jìn)行了上浮，尤其是用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)抵押貸款，以前基本可以做到上浮5%-10%。但是，到下半年，即使是優(yōu)質(zhì)客戶也需上浮10%-15%，而資質(zhì)一般的客戶，已經(jīng)上浮到了20%-30%。還有的銀行，對(duì)于利率上浮進(jìn)行了檔位的設(shè)置，分別以50萬(wàn)、100萬(wàn)、300萬(wàn)為界限，進(jìn)行不同的利率上浮。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)一向?qū)Y金十分敏感，在貨幣超發(fā)時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)加速上漲，而在央行采取收緊流動(dòng)性措施時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也將減弱。盡管任志強(qiáng)預(yù)測(cè)北京的房?jī)r(jià)想“憋也憋不住”，卻不敢對(duì)整體房?jī)r(jià)做出遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)。在部分二三線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)崩盤(pán)跡象之時(shí)，北京樓市依然有價(jià)有市。在缺乏其他投資渠道的情況下，投資北京房產(chǎn)仍是較為安全的選擇，但在稅收和貸款雙重壓力下，再想從房?jī)r(jià)上漲中獲取暴利已非易事。

　　文/周宏