最近接到兩位朋友的電話，都咨詢房子問題。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購買第4套房子，問我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣出唯一住房，改為租房住，因?yàn)樗X得房價(jià)見頂了。

　　這真是應(yīng)了那句老話：有人漏夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎？李澤楷每平米3.4萬元，賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓，孫宏斌在附近7.3萬元每平米買了土地，面粉價(jià)格竟然是面包的兩倍還多！

　　毫無疑問，如今中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，2014年就是房價(jià)大分化之年，房地產(chǎn)商逃命之年。我的判斷是，長期看，未來“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲，“沒用”的房子將無底線下跌。

　　什么是“有用”的房子？當(dāng)然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子，只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣？當(dāng)然是一線城市的中心區(qū)。因?yàn)檫@里有最好的公共資源，最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了，這里還居住著中國最有錢、最有權(quán)的人，他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。

　　所以，當(dāng)我們將購房投資拉長了看，用10到20年的時(shí)段來觀察，那么一線城市中心區(qū)的房子，不僅保值能力超過人民幣、黃金，也毫無疑問將超過美元，以及很多美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)。

　　現(xiàn)在很多人跟隨李嘉誠，撤離中國房地產(chǎn)市場(chǎng)到歐美投資。他們需要回避的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不完全相同，有人內(nèi)涵豐富一些，有人簡單一些。但共同的一點(diǎn)是：他們希望回避中國社會(huì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來的資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

　　短期看，這種投資方向沒錯(cuò)。就如同你買了一只股票，上漲了5倍，現(xiàn)在可能調(diào)整。你賣了它，換成一只剛剛啟動(dòng)的藍(lán)籌股，是合理的。但問題是，房子跟股票不同，尤其是跨國的賣和買，成本極高。而且你賣出的時(shí)機(jī)就一定對(duì)嗎？你買入的點(diǎn)位就一定合理嗎？更要命的是，“藍(lán)籌股”多數(shù)時(shí)候比較呆滯，上漲并不容易。而且由于語言不通，法律制度不同，交通成本高，普通人很難參與。

　　中國的房子，跟歐美相比至少有8大不同：第一，土地制度不同，中國的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的，這成為中國房價(jià)高的一大誘因；第二，城市模式不同，中國人習(xí)慣了下樓有出租車，小區(qū)附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國人買瓶醬油也要開車十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國人的天性，造成了中國城市擁擠、高密度，中心區(qū)房價(jià)貴，這跟歐美正好相反。由于中國山多地少，人口眾多，所以中國城市發(fā)展想復(fù)制美國模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國的稅收體制推高房價(jià)，西方抑制房價(jià)。

　　第四，中國的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等，除了有學(xué)區(qū)概念，其他都比較淡。第五，中國社保體系不健全，中國人買房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng)。第六，歐美這些成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，市場(chǎng)規(guī)范，投資渠道多，熱錢有出路，中國過去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房價(jià)。第七，中國幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì)，安土重遷，買地買房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國家完全不同。第八，中國的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到70%以上，所以中國的大城市仍然可以吸引到大量外來人口，而西方絕大多數(shù)城市人口增長緩慢，甚至減少。

　　正是因?yàn)橛羞@8大不同，中國的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣?xùn)|西。尤其是大城市中心區(qū)的房子，它承載了太多的意義，有著太多的附加值。至少從2014年開始，以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國投資性購房需求，目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄?，到這些城市買房子最安全。與此同時(shí)，國土部要為500萬人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無限制侵占耕地，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開發(fā)強(qiáng)度。實(shí)在沒有土地可用的，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施，將給一線城市中心區(qū)房價(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐！

　　但也應(yīng)該看到，一線城市中心區(qū)的房價(jià)的確已經(jīng)太高。短期面臨調(diào)整的壓力，甚至未來一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛。那么，也許今年的某個(gè)時(shí)間，是入市的機(jī)會(huì)。

　　而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”，試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià)，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了。