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供給側(cè)改革的眾多故事里，最有料的還是房地產(chǎn)去庫(kù)存。過(guò)去我們所有的房地產(chǎn)政策都指向“增加供應(yīng)”。從2003年把房地產(chǎn)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，到2015年開足馬力完成保障房十二五規(guī)劃，中央的思路一直是“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”(2013年中央會(huì)議原話)。直到這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)政策才出現(xiàn)了真正意義上的拐點(diǎn)：終于不再提“增加供應(yīng)”，也不再提“房地產(chǎn)調(diào)控”，只強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

那么問(wèn)題來(lái)了，如何化解房地產(chǎn)庫(kù)存?是靠“鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供優(yōu)惠貸款利率”?還是靠鼓勵(lì)地產(chǎn)企業(yè)“適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格”?顯然都不是。商業(yè)銀行和地產(chǎn)企業(yè)都是市場(chǎng)化主體，不可能完全看政策的臉色。翻看各國(guó)解決住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)目前最為欠缺的是國(guó)家住房金融體系。這里說(shuō)的“住房金融”不是國(guó)開行住宅金融事業(yè)部，而是真正的國(guó)家住房銀行，這才是未來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存最重要的一把利器。

什么是國(guó)家住房銀行?簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)給老百姓購(gòu)房提供融資支持的政策性金融機(jī)構(gòu)。既可以吸收資金直接向居民發(fā)放住房貸款(比如德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行)，也可以發(fā)行MBS購(gòu)買商業(yè)銀行的住房貸款資產(chǎn)(比如美國(guó)的兩房)，進(jìn)而間接鼓勵(lì)商業(yè)銀行放貸。但不管什么形式，最終都是一舉兩得的好事。既可以惠民生，降低住房融資的成本，支持老百姓購(gòu)房的合理需求，又可以穩(wěn)增長(zhǎng)，化解當(dāng)下中央最頭痛的房地產(chǎn)庫(kù)存，緩解地產(chǎn)投資下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力。這么一舉兩得的事情，為什么遲遲沒(méi)有落地?大家的疑慮無(wú)非以下幾點(diǎn)：

1、過(guò)去一年房地產(chǎn)銷售不是很火嗎?為什么還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)需求?

2、中央不是已經(jīng)在國(guó)開行搞了住宅金融事業(yè)部嗎?為什么還要再弄一個(gè)國(guó)家住房銀行?

3、刺激地產(chǎn)需求的政策這兩年也出了不少，但很多只是刺激了炒房需求，老百姓并沒(méi)得到好處，住房銀行會(huì)不會(huì)重蹈覆轍?

4、支持合理需求這一點(diǎn)大家沒(méi)什么異議，但是中國(guó)的合理需求還有空間嗎?

5、現(xiàn)在不是要求商業(yè)銀行給房貸打折嗎?市場(chǎng)解決就行了，為何還要政府來(lái)搞個(gè)住房銀行?

6、國(guó)家住房公積金提供的貸款也很便宜啊，這不就是一個(gè)國(guó)家住房銀行嗎?

7、這是又讓老百姓借錢的節(jié)奏，現(xiàn)在中國(guó)不是要去杠桿嗎?

8、穩(wěn)增長(zhǎng)的資金還沒(méi)搞定，哪有那么多人力物力搞住房銀行?

9、這事聽(tīng)起來(lái)是好事，但不搞好像也不是壞事?

但如果仔細(xì)分析，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些顧慮不僅不是障礙，反而構(gòu)成了加快住房銀行改革的九大理由。

1、過(guò)去一年房地產(chǎn)銷售的火是不可持續(xù)的，去庫(kù)存壓力有增無(wú)減，未來(lái)亟需激發(fā)合理購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)的火是一時(shí)的、局部的，現(xiàn)實(shí)依然壓力山大。(1)銷售回暖不具備可持續(xù)的基礎(chǔ)。短期看，全國(guó)商品房銷售從2015年10月就已開始回落，長(zhǎng)期看，2013年13億平米的銷售可能已經(jīng)是一個(gè)“天量”，中國(guó)的20-29歲剛需人口從2013年已經(jīng)開始下降，未來(lái)五年可能會(huì)從目前的2.3億驟降到2億人以下，即便現(xiàn)在全面放開二胎，也無(wú)法改變剛需人口拐點(diǎn)的事實(shí)。(2)去庫(kù)存沒(méi)有絲毫起色。2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長(zhǎng)1%，2016年大概率首次出現(xiàn)全年負(fù)增長(zhǎng)。銷售這么好地產(chǎn)企業(yè)為何不投資?關(guān)鍵問(wèn)題在于庫(kù)存太高，待售面積已經(jīng)從2014年底的6.2億平米上升到7.2億平米，而待售面積與月均銷售的比值也從2014年底的6.0上升到6.8，庫(kù)存不僅沒(méi)有消化，反而在繼續(xù)惡化。

房地產(chǎn)庫(kù)存還遠(yuǎn)不止這些，從另一個(gè)維度看，2000年到現(xiàn)在全國(guó)的新開工面積一共有174億平米，而累計(jì)銷售只有117億平米，再加上開發(fā)商已經(jīng)拿地還沒(méi)有開工的潛在供給，供給與需求之間的差額可能超過(guò)驚人的60億平米。而且2015年庫(kù)存還在增加，2015年的新開工面積(14億平米)依然大于銷售面積(13億平米)，假設(shè)2016年新開工繼續(xù)下滑10%，銷售持平，那從2016才可能正式開始去庫(kù)存，而如果新開工和銷售按此增速持續(xù)下去，那么庫(kù)存也需要5-10年來(lái)消化。這樣一來(lái)，我們更能理解地產(chǎn)商為何遲遲不開工、中央為何定調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”了。

2、國(guó)家住房銀行完全不同于國(guó)開行的住宅金融事業(yè)部，前者是擴(kuò)大需求，消化庫(kù)存，而后者是增加供給，可能惡化供需失衡。

過(guò)去的房地產(chǎn)政策有些跑偏。明明庫(kù)存很高，需求不足，卻還要“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”(2013年文件原話)，然后對(duì)需求搞各種各樣的“限購(gòu)”。國(guó)開行的住宅金融事業(yè)部就是用來(lái)支持保障房供應(yīng)的，它和用來(lái)支持老百姓購(gòu)房的國(guó)家住房銀行完全不一回事，前者可能會(huì)惡化供需失衡，后者才能真正激發(fā)需求，消化庫(kù)存。根據(jù)我們的調(diào)研，現(xiàn)在很多地方不僅商品房過(guò)剩，保障房也面臨很大壓力。本來(lái)保障房改善民生是好事，但個(gè)別地方政府為了完成“套數(shù)”任務(wù)，忽視了保障房的質(zhì)量(壓縮面積、建到很偏的地方，降低成本)，拉低了入住率。

3、國(guó)家住房銀行的最大意義是有針對(duì)性的降低合理購(gòu)房需求的融資成本，尤其是無(wú)房者的首套購(gòu)房需求，可以解決目前地產(chǎn)政策一刀切的短板。

在進(jìn)行政策支持時(shí)，應(yīng)該是首套房需求>二套改善型需求>三套以上投機(jī)型需求。但過(guò)去很多刺激需求的政策是一刀切，沒(méi)有對(duì)合理需求、改善型需求和投機(jī)需求區(qū)別對(duì)待。很多時(shí)候是首套房的問(wèn)題還沒(méi)解決，就反復(fù)出政策支持二套房，比如降低二套房的首付比例，又比如2014年930出的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，都是給二套房創(chuàng)造更好的條件。國(guó)家住房銀行的最大意義是通過(guò)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)降低合理購(gòu)房需求的融資成本，尤其是無(wú)房者的首套購(gòu)房需求，可以填補(bǔ)目前地產(chǎn)政策最大的一塊短板。

4、中國(guó)的城鎮(zhèn)化率和自有住房率還很低，未來(lái)合理的購(gòu)房需求還有很大空間。

先不說(shuō)改善型需求，單說(shuō)首套房需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿足。首次購(gòu)房需求要么來(lái)自婚齡人口的增加(常說(shuō)的剛需人口)，要么來(lái)自城鎮(zhèn)人口的增加。中國(guó)目前婚齡人口剛需雖已開始下降，但城鎮(zhèn)人口剛需還在不斷增加。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化率僅有55%，遠(yuǎn)低于美日房地產(chǎn)崩潰時(shí)高達(dá)80%的城鎮(zhèn)化率。從增量上看，每年的新增城鎮(zhèn)化人口仍然有1800萬(wàn)，大量的新增城鎮(zhèn)人口要買房;從存量上看，2014年人戶分離人口有2.98億人，盡管進(jìn)入城市生活，但其中多數(shù)人并未進(jìn)入商品房市場(chǎng)。根據(jù)清華大學(xué)等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，40個(gè)大中城市平均住房自有率為78.6%，北上廣深四大一線城市墊底，其中上海市住房自有率僅為67.9%。也就是說(shuō)，盡管戶均已經(jīng)一套住房，但前期大量房產(chǎn)沉淀在炒房者手中，仍然有相當(dāng)一部分人沒(méi)有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。尤其是在中央更加重視城市工作的背景下，讓農(nóng)民工市民化、支持農(nóng)民工在城市的合理購(gòu)房需求已經(jīng)成為當(dāng)前城市工作的核心任務(wù)之一。

5、指望商業(yè)銀行降低房貸利率不現(xiàn)實(shí)也不公平，應(yīng)該通過(guò)住房銀行這樣的政策性金融機(jī)構(gòu)予以支持，這是個(gè)社會(huì)民生問(wèn)題，不是市場(chǎng)問(wèn)題，國(guó)際上都是這么干的。

合理需求的主要瓶頸就是融資。雖然中央屢次降息又要求商業(yè)銀行降低利率，但目前房貸平均利率還是在5%以上。前幾天我問(wèn)日本銀行的一個(gè)朋友，他說(shuō)日本的房貸利率只有1-2%。有人可能說(shuō)日本通縮不具參考性，但中國(guó)的住房貸款成本高的確是事實(shí)。

是怪我們的商業(yè)銀行賺錢沒(méi)夠嗎?當(dāng)然不是。關(guān)鍵的區(qū)別就在于我們的房貸沒(méi)有住房銀行的支持。首先，住房銀行可以直接給購(gòu)房者發(fā)放低成本的貸款或者給購(gòu)房者擔(dān)保增信，比如德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。其次，住房銀行可以通過(guò)購(gòu)買商業(yè)銀行的房貸資產(chǎn)，解決商業(yè)銀行因?yàn)槠谙揲L(zhǎng)、流動(dòng)性差而不愿意做房貸的問(wèn)題，比如美國(guó)的兩房就是把商業(yè)銀行的房貸收進(jìn)來(lái)，再發(fā)行MBS。而中國(guó)目前的銀行放貸后無(wú)法轉(zhuǎn)售只能持有，銀行自然沒(méi)有動(dòng)力去把錢這么長(zhǎng)期限、低收益、占信貸額度、計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本的資產(chǎn)上。

6、現(xiàn)有的住房公積金體系在額度、收支體系上先天不足，沒(méi)有完全發(fā)揮作用，國(guó)家住房銀行完全不一回事，能夠更有效的提供住房融資服務(wù)。

公積金和住房銀行完全不一回事。住房公積金現(xiàn)在并沒(méi)有充分發(fā)揮作用，除了行政審批的問(wèn)題之外，最關(guān)鍵的問(wèn)題是額度不夠，尤其是在貸款需求最旺盛的北京等一線城市，北京的公積金額度理論上才120萬(wàn)(實(shí)際更低)，按照最低20%的首付比率去推算，最多買個(gè)150萬(wàn)的房，在北京這基本只能買個(gè)客廳。退一步說(shuō)，組合貸如果給力，也還可以緩解一部分負(fù)擔(dān)，但很多房主不接受組合貸，因?yàn)榻M合貸涉及到銀行和公積金中心兩個(gè)機(jī)構(gòu)，手續(xù)復(fù)雜，時(shí)間周期太長(zhǎng)?？傊F(xiàn)有的公積金體系并沒(méi)有完全發(fā)揮作用。

7、中國(guó)只有居民部門還有加杠桿空間，是對(duì)沖企業(yè)部門去杠桿，防范經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)的唯一手段。

中國(guó)的企業(yè)部門需要去杠桿，只有居民部門還有加杠桿空間。從住房抵押貸款來(lái)看。2014年末中國(guó)個(gè)人住房貸款余額為11.5萬(wàn)億元，占當(dāng)年GDP的比例僅為18%，而同期美國(guó)的這個(gè)比例為54%。從居民部門杠桿率來(lái)看，居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)很小。根據(jù)BIS的數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)居民杠桿率僅為37%，也遠(yuǎn)低于同期美國(guó)的65.9%和日本的77.1%，更遠(yuǎn)低于2007年美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)的95.5%，有很強(qiáng)的的安全邊際。

8、不是憑空造一個(gè)國(guó)家住房銀行，現(xiàn)有的人力物力騰挪一下就可以搞定，所以不用過(guò)于擔(dān)心人力物力的問(wèn)題。

首先，國(guó)家住房銀行可以在公積金中心的基礎(chǔ)上改建，原有的機(jī)構(gòu)、人員和資金都可以無(wú)縫連接。目前全國(guó)共有住房公積金管理中心342個(gè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè)，從業(yè)人員3.8萬(wàn)人。各管理中心與業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)可以直接改組為分行和支行，在中央層面設(shè)置總行，總行對(duì)分行和支行實(shí)行垂直管理，定位和國(guó)開行類似，同為政策性銀行。因業(yè)務(wù)類似，原有雇員也可以直接受聘為國(guó)家住房銀行員工。而且目前全國(guó)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金中有500億元的超額撥備，可直接轉(zhuǎn)化為國(guó)家住房銀行的注冊(cè)資本金。其次，可借鑒國(guó)家開發(fā)銀行模式，財(cái)政部和中央?yún)R金公司可作為出資人向國(guó)家住房銀行提供資金作為注冊(cè)資本金，行使股東權(quán)利。第三，過(guò)去一些投資到基建、保障房等領(lǐng)域的資金可以拿過(guò)來(lái)用，比如PSL、專項(xiàng)債、再貸款等。與其支持一些除了制造GDP別無(wú)它用的基建，不如拿來(lái)支持老百姓最基本的需求，既穩(wěn)增長(zhǎng)，又惠民生。

9、住房公積金有潛在的收支壓力，必須加快改革，通過(guò)組建國(guó)家住房銀行拓展負(fù)債和收入來(lái)源，同時(shí)拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。

撇開房地產(chǎn)的巨大壓力不說(shuō)，這事?tīng)砍兜焦e金制度改革，公積金未來(lái)可能面臨很大的收支壓力，不改不行。首先，公積金貸款支出壓力大。當(dāng)前繳納公積金半年即可申請(qǐng)公積金貸款，很多人繳納了幾千塊錢就可以申請(qǐng)10萬(wàn)以上的貸款，隨著貸款的增加，這個(gè)缺口會(huì)越來(lái)越大。其次，公積金的支取壓力大。中國(guó)的人口老齡化趨勢(shì)不斷加劇，越來(lái)越多的退休人員開始把公積金提取出來(lái)，前些年形成的資金池將逐步縮小。根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，2015年住房公積金的支出已經(jīng)開始超過(guò)收入，余額已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，未來(lái)壓力會(huì)越來(lái)越大，必須通過(guò)改組成國(guó)家住房銀行，開辟新的收入和負(fù)債來(lái)源，更好的發(fā)揮支持住房融資的作用。

此外，住房公積金也是亟待盤活的一個(gè)重要的存量資金池。2014年住房公積金結(jié)余近1萬(wàn)億，這些錢散落在各地公積金中心，他們不是金融機(jī)構(gòu)，不懂專業(yè)的資金管理，只能大部分存在銀行，一是收益率極低，二是可能存在挪用現(xiàn)象，三是可能存在利益交換(最簡(jiǎn)單的存款換貸款)。在目前的體制下，住房公積金中心沒(méi)有“總行”，很難統(tǒng)一管理，如果改組成國(guó)家住房銀行，就可以按照金融機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)和模式來(lái)運(yùn)作，這些資金完全可以進(jìn)入債市，股市也可適當(dāng)配置。

總結(jié)一句話，化解房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力比想象的大，國(guó)家住房銀行有必要、也有條件成為中央化解房地產(chǎn)庫(kù)存最重要的一把利器。