二手房交易營改增在即，并不一定增加交易成本——房屋增值越大繳稅越多

       專家表示，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。

　　3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，盡快公布“營改增”實施方案，最快有望于全國兩會后就提交審定。值得注意的是，此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

　　影響或比較有限

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，二手房交易環(huán)節(jié)實施“營改增”，并非一定會增加購房者的交易成本。

　　財政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售均免征營業(yè)稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。

　　張大偉表示，在二手房交易未實施“營改增”之前，二手房交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內(nèi)營業(yè)稅的稅基是銷售價格，未來如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

　　調(diào)節(jié)持有者經(jīng)濟(jì)利益

　　另外，據(jù)易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算，如果按照目前營業(yè)稅征收的5.5%稅率來計算，那么，轉(zhuǎn)讓100萬元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬元營業(yè)稅。如果二手房交易日后實施“營改增”，那么計算增值稅則需考慮銷項稅額以及進(jìn)項稅額。

　　假設(shè)購房者購買了一套50萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進(jìn)項稅額為50/(1+11%)×11%約為5萬元；而銷項稅額為100/(1+11%)×11%約為10萬元，也就是說增值稅稅額約為5萬元。

　　如果購房者購買了一套90萬元的住房，且目前價格上升至100萬元，則這個時候的進(jìn)項稅額為90/(1+11%)×11%約為9萬元；而銷項稅額為100/(1+11%)×11%約為10萬元，這個時候的增值稅稅額則約為1萬元。

　　“從上述對比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示，從稅收角度來看，“營改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。但是，稅率是否為11%或是否會有新的計算方法，還要看未來具體政策的表述。