剛剛過去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超出所有人預(yù)期，一二線城市以“去庫(kù)存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場(chǎng)完成了從高燒到降溫的一次輪回。

　　整整一年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1～11月份，全國(guó)商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%;商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%。

　　盡管最后一個(gè)月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預(yù)計(jì);按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當(dāng)年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬億。

　　無論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開發(fā)商超過10家。

　　但是，調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快，2017年無疑是開發(fā)商又一個(gè)大考。擴(kuò)張還是收縮，關(guān)系到成為市場(chǎng)中的大魚還是被吃掉的小魚的問題，但開發(fā)商已無暇思考太多，因?yàn)樾袠I(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)早已經(jīng)打響。

　　2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從?

　　趨勢(shì)一：巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升

　　每年都有排行榜，這一年，格外不同。

　　2016年12月31日，克而瑞發(fā)布的2016年中國(guó)房企銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，有3家企業(yè)的銷售金額超過3000億元，12家企業(yè)的銷售金額超過1000億元，占整體市場(chǎng)份額的10%。

　　對(duì)比往昔，地產(chǎn)TOP10的座次已然改變，行業(yè)洗牌如此之快，如逆水行舟不進(jìn)則退。曾經(jīng)，行業(yè)首家突破千億銷售金額的房企是萬科，那是在2010年，萬科當(dāng)年全年銷售金額是1081.6億。時(shí)過境遷，2016年萬科已失去龍頭老大的交椅。

　　2017年的“成績(jī)單”并不令人意外。2016年前三季度，國(guó)內(nèi)信貸寬松、去庫(kù)存的樓市政策在一二三四線城市廣施紅利，房?jī)r(jià)加速上漲成為必然結(jié)果。而房企，則借機(jī)壯大規(guī)模，利用入袋的銷售金額尋求擴(kuò)充實(shí)力的經(jīng)營(yíng)路徑。

　　于是，土地市場(chǎng)陷入癲狂狀態(tài)，地王從一二線城市蔓延到三四線城市?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積40977萬平方米，同比下降28%，僅為2013年成交建面的四成。但成交金額不跌反升，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為19769億元，增幅達(dá)23%。

　　熱點(diǎn)城市高總價(jià)、高地價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，地王紀(jì)錄屢被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戲碼。

　　但是，地王是危險(xiǎn)的，尤其在市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變之后。第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示，市場(chǎng)預(yù)期改變，2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長(zhǎng)、投資回報(bào)前景越發(fā)縹緲，開發(fā)商拿地需要謹(jǐn)慎，并注意防控風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀尽?/p>

　　開弓難有回頭箭，已經(jīng)擠上了霸主之爭(zhēng)的擂臺(tái)，就只能硬著頭皮往下走。第一財(cái)經(jīng)記者從少數(shù)私下透露了2017年銷售目標(biāo)的地產(chǎn)公司處獲得的信息顯示，在去年大量填補(bǔ)庫(kù)存的基礎(chǔ)上，2017年勢(shì)必爭(zhēng)取更高銷售目標(biāo)，個(gè)別一線巨頭更給自己定下翻倍的目標(biāo)。

　　一名華南房企高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，“除了像萬達(dá)一樣堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的以外，沒有開發(fā)商會(huì)主動(dòng)收縮業(yè)務(wù)，收縮意味著向市場(chǎng)投降。企業(yè)不難作出選擇，難的是在負(fù)債、規(guī)模、成本與盈利間取得平衡?！?/p>

　　趨勢(shì)二：并購(gòu)升級(jí)大魚吃小魚繼續(xù)演繹

　　過去一兩年時(shí)間，以并購(gòu)為主的外延式增長(zhǎng)成為企業(yè)招拍掛拿地之外的主要增長(zhǎng)路徑，它能破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本。公司并購(gòu)與資本市場(chǎng)結(jié)合得更加緊密，是大象和大象的游戲，并有望改寫行業(yè)格局。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購(gòu)案例近100起，占行業(yè)并購(gòu)數(shù)量的七成以上。

　　2015年，行業(yè)中最大的并購(gòu)事件當(dāng)數(shù)招商蛇口吸收重組招商地產(chǎn)上市。而2016年，并購(gòu)事件增多，先是中海宣布通過收購(gòu)中信地產(chǎn)(中信城中信新城)以及中信泰富持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，相關(guān)資產(chǎn)包含有126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與此相似的是保利并購(gòu)中航地產(chǎn)案，中航把共計(jì)331萬平方米建面的九大資產(chǎn)作價(jià)20.3億賣給保利。并購(gòu)之王融創(chuàng)在2016年大出手，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，其在年內(nèi)已進(jìn)行10筆收購(gòu)，耗資近300億元，此外融創(chuàng)還通過定增入股金科地產(chǎn)(金科王府金科·巴登假日)，玩起股權(quán)投資。銷售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買買買”的路上，其足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，主題從地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)到股權(quán)收購(gòu)再到借殼重組，更參與炮制了震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)的萬科股權(quán)大戰(zhàn)……

　　上述收購(gòu)是去年行業(yè)收購(gòu)大戰(zhàn)中的縮影，也是冰山一角。招商蛇口總經(jīng)理許永軍接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，未來大型房企將加速整合并購(gòu)中小房企可，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　劉德?lián)P則預(yù)測(cè)，“2017年開發(fā)商整合將加速，有獲取貸款能力的、進(jìn)入股權(quán)市場(chǎng)的大型開發(fā)商將尋找收購(gòu)合適資產(chǎn)或收購(gòu)現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商的機(jī)會(huì)?！?/p>

　　穆迪副總裁兼高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任梁鎮(zhèn)邦在2016年12月舉行的穆迪信用風(fēng)險(xiǎn)年會(huì)上對(duì)記者表示，“預(yù)計(jì)在調(diào)控的干預(yù)下，2017年房?jī)r(jià)增速將會(huì)放緩。信貸環(huán)境中，無論是開發(fā)貸還是境外債券市場(chǎng)和銀行融資、境內(nèi)債券市場(chǎng)與信托貸款等融資渠道都更利于財(cái)務(wù)健康的大型開發(fā)商?！?/p>

　　趨勢(shì)三：樓市趨穩(wěn)

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月29日，全國(guó)住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計(jì)出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達(dá)到了48.4%。

　　伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，上述核心城市房?jī)r(jià)不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢(shì)使得人口不斷流入。

　　“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫(kù)存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢(shì)是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)有關(guān);其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現(xiàn)了存銷比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　“當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場(chǎng)的過熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)，市場(chǎng)未來的調(diào)整期將維持6～9個(gè)月。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出。

　　戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

　　趨勢(shì)四：調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制加快落地

　　剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時(shí)，會(huì)議提出要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

　　伍惠敏認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要完善制度建設(shè)，并處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房之間的關(guān)系。

　　“限購(gòu)政策、信貸政策都需要搭配使用，同時(shí)輔助房產(chǎn)稅等其他手段?！蔽榛菝粽f。

　　方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示，穩(wěn)房?jī)r(jià)其實(shí)就是穩(wěn)民心。當(dāng)前政策騰挪空間已越來越小，只有構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、構(gòu)建“階梯形”消費(fèi)預(yù)期才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　夏磊指出，面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng)，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府應(yīng)將更多的行政調(diào)控責(zé)任交給地方政府，使其根據(jù)自身特點(diǎn)“因城施策”。并在土地、稅收等關(guān)鍵要素方面，應(yīng)讓地方政府承擔(dān)主體責(zé)任。同時(shí)，積極適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長(zhǎng)城市的土地供給彈性。另一方面，還應(yīng)積極推行房地產(chǎn)稅改革。具體來看，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、支持居民置換和房產(chǎn)流通;增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。通過簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入創(chuàng)造條件。同時(shí)，應(yīng)開展空置房房產(chǎn)稅試點(diǎn)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期，避免住房成為炒作的工具。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則提到，建立樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制是重點(diǎn)之一，比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法。未來建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，也就意味著今后最有可能直接推進(jìn)的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制三大體系(土地、財(cái)稅和金融)之一的財(cái)稅政策與措施。