轉(zhuǎn)眼已經(jīng)是2017年，沒買房子的人想著要不要買房，而已經(jīng)有了房子的人也在思考要不要換房子。最近融360房貸君有個(gè)朋友準(zhǔn)備賣掉舊房子換個(gè)新房子，不過朋友擔(dān)心舊房子的貸款還沒還清，房子能買賣嗎？這個(gè)問題估計(jì)是不少有房人關(guān)心的。

　　貸款未還清的房子本質(zhì)上是處于抵押狀態(tài)的，需要先到銀行解除抵押，買賣雙方才能正常交易的，也就是說想要上市交易的話需要先還清貸款才行，主要有以下幾種解決辦法。

　　一、用買家的全款或首付款還清貸款

　　在二手房交易中，這種貸款未還清的房子很普遍，比較常用的方法就是用買家的付款還清剩余貸款。如果買家是全款的話比較好辦，直接向貸款銀行申請?zhí)崆斑€款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，就要考慮到首付款夠不夠償還剩余貸款，還有就是能不能接受買房人貸款辦理周期，因?yàn)橛行┵彿咳擞捎谑杖?、首付問題導(dǎo)致房貸辦理周期變長，買房人如果急于賣房的話要注意這一點(diǎn)。

　　二、房貸轉(zhuǎn)按揭(將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上)

　　還有一種方法叫做“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。說白了就是將現(xiàn)有剩余貸款轉(zhuǎn)給新的買房人，這就需要取得貸款銀行的同意，同時(shí)如果買房的人不想在現(xiàn)有貸款銀行辦理貸款，還會(huì)涉及到跨行轉(zhuǎn)按揭。能做“轉(zhuǎn)按揭”的銀行很少，而且隨著今年房貸業(yè)務(wù)的收緊，通過轉(zhuǎn)按揭的方法出售未還清貸款的房子有一定的局限性。

　　三、賣家自己申請抵押貸款還清貸款

　　如果以上兩種方法都行不通的話，賣房人可以利用已有的抵押物，比如其他房產(chǎn)向銀行申請抵押貸款，用抵押貸款償還剩余按揭貸款，等買家結(jié)清房款之后，再用房款償還抵押貸款。這里需要注意的是，通過這種方式償還剩余房貸，要考慮到抵押貸款利息、手續(xù)費(fèi)的問題。

　　對于購房人來說，買貸款未還清的房子同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。首先就是賣家對價(jià)格反悔，再一個(gè)就是買家在支付房款解除抵押，還沒辦理過戶期間，原房主出現(xiàn)債權(quán)糾紛，導(dǎo)致房屋無法正常過戶，這些都是對買房人不利的。

　　如何避免購買貸款未還清房屋帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

　　1.對房屋進(jìn)行預(yù)告登記

　　購買這種貸款未還清的房子，在簽訂購房合同前可以進(jìn)行預(yù)告登記，預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。2007年頒布的《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記的法律效力，《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”在雙方完成預(yù)告登記之后，賣方不能做的事包括：轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，以房產(chǎn)作抵押，以房產(chǎn)做擔(dān)保。如果在預(yù)告登記之后，賣方仍與第三方簽訂了房產(chǎn)抵押合同，第三方的抵押權(quán)也不成立。不過預(yù)告登記之后，賣房人是可以繼續(xù)出租房屋獲得收益的。

　　也就是說進(jìn)行預(yù)告登記后，賣房人未經(jīng)過買房人同意，無權(quán)處分房屋，可以避免房主將房子一房二賣，保障買房人的權(quán)益，也保障了賣房人的權(quán)益。

　　需要注意的是，預(yù)告登記只有三個(gè)月的有效期，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！彼?，預(yù)告登記三個(gè)月內(nèi)，務(wù)必完成不動(dòng)產(chǎn)登記。如果時(shí)間真的來不及，也沒關(guān)系，你可以反復(fù)申請預(yù)告登記。目前，法律法規(guī)并未就預(yù)告登記的次數(shù)進(jìn)行限制。各地登記機(jī)構(gòu)也都準(zhǔn)許對于就同一事項(xiàng)多次申請預(yù)告登記。另外，二手經(jīng)適房無法進(jìn)行預(yù)告登記。

　　2.在合同中明確房屋權(quán)屬、付款方式等問題

　　在簽訂購房合同時(shí)，要對房屋價(jià)格、權(quán)屬、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限、違約責(zé)任等進(jìn)行明確，約束雙方行為，避免不必要的糾紛。

　　融360房貸提示：無論是買方還是賣方都要注意交易中的風(fēng)險(xiǎn)，買房人要在購房前確定房子的權(quán)屬、銀行是否允許提前還貸。賣房人注意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時(shí)間是否能接受。二手房交易風(fēng)險(xiǎn)多，特別是這種貸款未還清的房子，還得多加小心。