石獅樓市開發(fā)形態(tài)轉(zhuǎn)向多樣化

　　品牌房企造“城”改變地產(chǎn)格局

　　石獅樓市開發(fā)形態(tài)轉(zhuǎn)向多樣化

　　本報記者＿吳婉治

　　隨著中駿、泰禾、陽光城、世茂等外來上市房企的先后進(jìn)駐石獅，石獅樓市瞬間升溫，一時間不少人對石獅市場充滿好奇，“石獅的開發(fā)現(xiàn)狀如何？外來房企的到來，將帶給石獅房地產(chǎn)市場怎樣的活力？”“外來開發(fā)商的到來，是一大利好消息。它們不僅瞬間振奮石獅房地產(chǎn)市場的信心，也將豐富市場的競爭。當(dāng)然，這對于本土開發(fā)商來說，是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。開發(fā)商在細(xì)化市場、提升服務(wù)上得更加用心?！边@是石獅房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一致的觀點。不過，無論挑戰(zhàn)如何，石獅樓市發(fā)展的機(jī)遇顯然更多，而對于客戶來說，將切實贏得更多更好的置業(yè)選擇機(jī)會。

        城市建設(shè)提速

　　2012年，石獅GDP首次突破500億元，財政總收入首次突破50億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36417元，農(nóng)民人均純收入16043元，經(jīng)濟(jì)綜合實力位居全國中小城市科學(xué)發(fā)展百強(qiáng)第23位，保持福建省縣市第2位。

　　一直以來，石獅各項經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)向好，苦于區(qū)域面積小，城鄉(xiāng)一體發(fā)展一直是石獅不懈的追求。2012年，石獅邀請全國甚至國際知名的城市規(guī)劃設(shè)計單位、專家，如美國艾易康、新加坡盛邦、深圳北林苑等國內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計單位來到石獅，為城市總體規(guī)劃和片區(qū)規(guī)劃把脈提升，以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的規(guī)劃為石獅城市建設(shè)謀篇布局。

　　現(xiàn)在，石獅城市建設(shè)不斷提速，泉州環(huán)城高速石獅互通接線建成通車，石獅正式銜接國家高速路網(wǎng)，加上在當(dāng)前“全域城市化”的迅速推進(jìn)下，石獅樓市開發(fā)進(jìn)程得以快速推進(jìn)，并形成三大開發(fā)板塊：城東、城北、城南(服裝城)板塊，并吸引越來越多的外來房企入駐開發(fā)。而中心老城區(qū)不乏新盤，但體量不大、人氣不高，除了國際童裝城以外，幾無項目。

　　三大板塊齊發(fā)

　　石獅在城市建設(shè)中，目前開發(fā)形成三大房地產(chǎn)板塊，人氣從高到低分別為城東、城北、城南板塊。

　　近年來，石獅城市的骨架與張力，一直以東拓北擴(kuò)為主要方向。相比之下，城東片區(qū)在成熟度方面，一直走在城北片區(qū)的前頭。受益于主要市政配套的帶動、環(huán)德輝廣場商圈的繁榮，城東片區(qū)向來都是高端住宅區(qū)的集聚地。從城東的房地產(chǎn)開發(fā)來看，城東是百德、建德的大本營，成型、在建的小區(qū)以百德、建德開發(fā)的為主，目前已形成濠江國際、濠江麗景、建德花園等高端住宅小區(qū)，在開發(fā)的有畔山云海、東城美居、康城美墅、百宏御璟天下等。不過，城北的開發(fā)商格局從2012年開始發(fā)生變化，隨著中駿、泰禾、陽光城先后進(jìn)駐，正逐步打破城東開發(fā)商格局，這也是城東房地產(chǎn)開發(fā)格局發(fā)生的最大變化。

　　城北片區(qū)的人氣、配套雖然不如城東成熟，但是這兩年來，因為盤多量大，城北片區(qū)同樣吸引眾多置業(yè)者的目光。該區(qū)域成型的小區(qū)包括金丘花園城、佳豪城市花園、興進(jìn)豪園等。在開發(fā)小區(qū)則包括興進(jìn)豪園三期、信義華府、鼎盛駿景、世聯(lián)華府，這些樓盤多處于尾盤期。而即將入市的南洋國際，作為建德置業(yè)首次進(jìn)入城北之作，成為目前城北最受關(guān)注的一大樓盤。

　　值得關(guān)注的是，城北的開發(fā)以成片式開發(fā)為主，在開發(fā)中五大樓盤緊密相鄰。而城東的開發(fā)則以分散式開發(fā)為主，各個樓盤聚集度較低。

　　城南服裝城板塊雖然人氣不如城東、城北，但因為近期世茂集團(tuán)的入駐，使之不失為石獅人氣飆升最快的開發(fā)板塊之一。從2012年以來城南服裝城的推地來看，商業(yè)地產(chǎn)將是區(qū)域的主角。百德置業(yè)開發(fā)的匯峰廣場、匯升廣場是一個例子，世茂鈔坑城市綜合體也是一個例子。目前，城南服裝城板塊成型小區(qū)以鼎盛公元為代表，在售的華閩世貿(mào)商城、臺昱世貿(mào)中心基本處于尾盤期，未來更多的體量將集中于世茂城市綜合體、匯峰廣場、匯升廣場。

　　從單一開發(fā)形態(tài)

　　轉(zhuǎn)向多樣化

　　過去，石獅房地產(chǎn)開發(fā)，多是傳統(tǒng)住宅小區(qū)的開發(fā)，商業(yè)多為配套底商；或是純商業(yè)體的開發(fā)，如德輝廣場、獅城國際，并無綜合體概念的項目規(guī)劃。寫字樓、SOHO公寓市場更是出現(xiàn)空白。

　　從2012年開始，政府一系列推地的土地利用指標(biāo)可以看出，石獅的房地產(chǎn)開發(fā)模式似乎出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。近兩年的推地，房地產(chǎn)開發(fā)在政府有意的引導(dǎo)下，將迸發(fā)出不一樣的味道，且規(guī)劃的起點都比較高，石獅房地產(chǎn)的開發(fā)形態(tài)已經(jīng)從單一轉(zhuǎn)向多樣化，寫字樓開發(fā)、商業(yè)綜合體開發(fā)不斷出現(xiàn)。

　　2012年4月20日，石獅服裝城商圈2011S-18、2011S-17兩宗商服用地推出，為純商業(yè)地塊，現(xiàn)為百德置業(yè)開發(fā)的匯峰廣場、匯升廣場；2012年8月17日，石獅推出鎮(zhèn)中路兩幅商服用地，商服與住宅的計容建筑面積比例分別為70%、30%，現(xiàn)為中駿置業(yè)開發(fā)的中駿·商城；2013年1月11日，石獅推出2010-27-01號地塊，要求開發(fā)商建成集零售、餐飲、文化休閑、娛樂等于一體的大型城市商業(yè)綜合體，商業(yè)體集中商業(yè)建筑面積不少于9萬平方米，現(xiàn)為泰禾集團(tuán)開發(fā)的石獅泰禾廣場；2013年4月19日，石獅推出靈秀鎮(zhèn)鈔坑改造片區(qū)五幅地塊，項目要求競得人在項目建成后，自持商業(yè)面積不得低于5萬平方米，并引入國際國內(nèi)著名商業(yè)品牌。還應(yīng)建設(shè)大型觀景摩天輪游樂設(shè)施、多功能天幕系統(tǒng)及反映石獅歷史文化的動態(tài)水墨畫。

　　對此，廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民表示，這是城市發(fā)展、提升城市品位的必然結(jié)果?！耙猿菛|引進(jìn)的中駿·商城、泰禾廣場為例，這兩個項目更多是服務(wù)區(qū)域商業(yè)的。城東過去住宅開發(fā)已經(jīng)非常成熟，人口密集度高，除了步行街商圈、德輝廣場商圈外，并無其他規(guī)模商圈，新商業(yè)體的出現(xiàn)進(jìn)一步豐富區(qū)域商業(yè)，帶動區(qū)域商業(yè)繁華。而像世茂鈔坑城市綜合體的定位更高，它服務(wù)的不止是石獅，甚至要輻射周邊縣市，打造石獅城市名片，項目細(xì)到連摩天輪配套都作規(guī)劃，這便是一個證明?！睆B門世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司策劃師康偉同樣表示，現(xiàn)在石獅的房地產(chǎn)開發(fā)市場將越來越呈現(xiàn)多樣化的面貌。

　　本土開發(fā)商在立足精品住宅開發(fā)的同時，也開始積極開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。以百德·匯峰廣場為例，“匯峰廣場的出現(xiàn)填補(bǔ)了石獅服裝城周邊的寫字樓空白。石獅以服裝、輔料商業(yè)為主，登記的規(guī)模企業(yè)達(dá)到6000家，企業(yè)辦公面臨寫字樓的需求問題。政府在服裝城周邊規(guī)劃寫字樓，便是為豐富區(qū)域商業(yè)需求做準(zhǔn)備。”百德·匯峰廣場營銷總監(jiān)陳麗添介紹，房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展相輔相成，匯峰廣場作為百德置業(yè)真正開發(fā)的首個純商業(yè)項目，更多是迎合城市發(fā)展需要。而龍喜華城作為百德置業(yè)和當(dāng)代開發(fā)的綜合體項目，也是一個例子。

　　差異化競爭

　　成市場高地

　　外來上市房企紛紛涌入，這是近兩年大泉州地區(qū)項目開發(fā)建設(shè)一個突出的現(xiàn)象。究其原因，全力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，讓三四線城市騰出發(fā)展空間(土地資源)，為資本市場注入新的發(fā)展動力，是這些上市房企加快布局二三線城市的一個重要原因。

　　對于開發(fā)商不斷進(jìn)駐石獅，康偉表示，品牌上市房企的涌入，有可能刺激市場的競爭?！皬默F(xiàn)在來看，反應(yīng)不明顯。但是從世聯(lián)華府5月份以來的人流量來看，似乎發(fā)生變化。客戶等待的心理出現(xiàn)了，不少客戶在觀望新盤。”

　　康偉補(bǔ)充，從石獅目前的市場來看，尤其是從多家上市房企集中進(jìn)駐石獅的競爭形勢來看，未來2~3年，石獅樓市的放量將激增，競爭將放大?！?011年下半年開始至2012年上半年，晉江的樓市一度出現(xiàn)放量過大、導(dǎo)致銷售受阻的尷尬局面，大開發(fā)商同樣不能免于受影響。石獅會不會重復(fù)晉江一度出現(xiàn)的尷尬局面，還不好說?！?/p>

　　不過對于外來開發(fā)商的入駐，康偉也表示看好其對石獅樓市的帶動性。外來開發(fā)商將帶來大城市的開發(fā)理念，因為開發(fā)理念的不同，對產(chǎn)品的升級、城市配套和景觀功能的完善，都會帶來新的革新和沖擊，在帶來市場競爭的同時，帶給樓市的變化也是有目共睹的。

　　“現(xiàn)在，入駐石獅的僅是4家上市房企，但是對石獅市場充滿興趣的房企不在少數(shù)。石獅的拍地現(xiàn)場，包括廈門建發(fā)的身影也出現(xiàn)過?！倍κⅡE景營銷經(jīng)理鐘石發(fā)表示，石獅市場是備受開發(fā)商看好的一個市場，但是隨著開發(fā)商的不斷進(jìn)駐、房地產(chǎn)開發(fā)體量的釋放，競爭不可避免，未來的營銷將更多著眼于產(chǎn)品的細(xì)化研究，差異化競爭將成為市場高地。

　　更豐富置業(yè)選擇

　　≠更優(yōu)惠置業(yè)價格

　　核心提示

　　石獅市場相對封閉，這為業(yè)內(nèi)人士所公認(rèn)。除了石獅本地人、晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、大泉州在石獅經(jīng)商的客戶外，外來客戶較少置業(yè)石獅，但另一方面，這些客戶，特別是石獅本地人也較少置業(yè)石獅區(qū)域外的房產(chǎn)。

　　隨著品牌房企的入駐，石獅樓市將帶給它的忠實客戶更多更好的置業(yè)選擇。競爭壓力下，產(chǎn)品的細(xì)化、服務(wù)的提升成為必然，產(chǎn)品將越做越好。然而，競爭未必和價格成對立關(guān)系。“適合就買”這也是來自開發(fā)商們最忠誠的建議。

　　客戶忠誠度高

　　“近三年來，石獅樓市都保持著較為穩(wěn)定的供需關(guān)系。從2010年開始，石獅每一年的商品住宅銷售面積在35萬~43萬平方米之間，而石獅一年的房源存量則在45萬平方米上下。從數(shù)據(jù)上可以看出，目前石獅樓市的供需比較良性，價格穩(wěn)中有升。”廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷代理有限公司石獅區(qū)域銷售總監(jiān)柯少民表示，市場穩(wěn)定，加上客戶的區(qū)域忠實度非常高，家庭購買能力強(qiáng)，這是很多開發(fā)商看好石獅市場的原因。“如福州陽光城以溢價率超過40%進(jìn)駐石獅開發(fā)房產(chǎn)，這是對石獅市場極大的肯定?！?/p>

　　廈門世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司策劃師康偉也持類似觀點，石獅中心集中，區(qū)域商業(yè)、娛樂各項城市配套完善，石獅市場是一個相對封閉的房地產(chǎn)開發(fā)市場，吸附的客戶有限，主要客群為石獅本地人、晉南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、大泉州在石獅經(jīng)商的客戶，“客戶以內(nèi)生型為主，而這些內(nèi)生的客戶被周邊縣市吸附的可能性很小。他們的事業(yè)、商業(yè)、娛樂消費都在石獅，置業(yè)更多選擇在石獅，選擇置業(yè)泉州市區(qū)、晉江的比例極小?！?/p>

　　競爭帶動

　　營銷服務(wù)提升

　　客戶忠實度高，房地產(chǎn)產(chǎn)品的貧乏一度成為大短板。隨著市場的開放，外來開發(fā)商的進(jìn)駐，隨之而來的是更多全新產(chǎn)品設(shè)計理念的注入。中駿黃金海岸從2012年3月中旬海岸別墅樣板區(qū)開放到9月MINI公館樣板房公開，都不斷提升客戶對體驗的需求。

　　品牌開發(fā)商對市場客戶的刺激作用顯而易見，這也刺激本土開發(fā)商紛紛求變，未來市場將利好客戶?！皩嵕绑w驗營銷，在泉州市區(qū)、晉江等地早已遍地開花，但是在石獅，卻仍不多見。世聯(lián)華府去年推出的實景體驗一推出，便受到很多客戶的推崇?，F(xiàn)在競爭項目多，開發(fā)商在銷售時，也不斷引導(dǎo)客戶注意價值點，客戶認(rèn)知更深入，買房越來越理性，置業(yè)要求只會越來越高。”康偉介紹，從2012年開始，多年來一直保持“低調(diào)“的石獅樓市，這兩年來在營銷策略上開始豐富起來。

　　客戶越來越理性，體驗式的活動營銷已漸趨主流，于市場雙方來說，這都會是一個促進(jìn)雙贏的平臺。但是作為開發(fā)商，體驗式營銷不可少，提升房子的附加值將成為另一大議程。除了在產(chǎn)品品質(zhì)上求精外，市場還要求開發(fā)商維護(hù)好新老客戶之間的關(guān)系。

　　“比如做好后期物業(yè)服務(wù)，為老業(yè)主舉行各種各樣的活動，對于客戶來說，是實實在在的受益，而對于開發(fā)商來說，有可能是實實在在的銷售。”柯少民介紹，百德、建德置業(yè)開發(fā)的項目已經(jīng)累計1萬多套房子，老客戶對開發(fā)商非常忠實，每個新項目中，1/5的客戶為老客戶，為客戶做好服務(wù)，讓客戶受益將是開發(fā)商的重要工作。

　　價格提升

　　應(yīng)該是一種趨勢

　　據(jù)介紹，目前城東板塊的均價為8300~8500元/平方米，而熱銷的濠江國際二期樓王2011年推出之際，均價則一度高達(dá)9300元/平方米。城北板塊的均價則為7300~7500元/平方米，不過據(jù)透露，首次進(jìn)入城北開發(fā)的建德置業(yè)，開發(fā)的南洋國際均價極有可能破8000元/平方米。而城南板塊新盤不多，均價尚未明朗。

　　“從市場現(xiàn)狀來看，保守估計，石獅房價破萬應(yīng)該不會太遙遠(yuǎn)?！?/p>

　　價格，始終是牽動置業(yè)者決策的弦。記者走訪多家房企，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示出一致的觀點?！皬慕谂牡氐那闆r來看，樓面價都是比較高的。陽光城地塊樓面價超過3000元/平方米，世茂鈔坑城市綜合體樓面價超過4000元/平方米，加上建安成本、財務(wù)成本等，銷售的成本價基本都要達(dá)到8000元/平方米，因此銷售價格達(dá)到9000元/平方米，甚至破萬都是一種趨勢，只是時間的問題?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，地價的抬升與品質(zhì)的提升，勢必反映到最終的樓價上，當(dāng)然多項目大體量的產(chǎn)品集中推出，競爭之下同樣會拉長銷售時間，不排除這會倒逼開發(fā)商在價位上做文章，然而，本土開發(fā)商畢竟不同于上市房企，資金壓力小，個別開發(fā)商甚至可能未涉及開發(fā)貸，價格合理的話，還是可以入市的。“現(xiàn)在，有些項目拿地早，土地成本低，率先開盤，價格大幅提升可能性不大。如果適合，置業(yè)者可選擇置業(yè)?！?/p>