到底是誰炒高廈門房價？

　　國五條細則出臺后，全國大部分城市房價漲勢漸弱。4月多數(shù)城市新房房價環(huán)比漲幅明顯縮小，樓市延續(xù)已久的高漲勢頭終于慢下來。同時，大部分二線城市的二手房價也出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢。但是，同為二線城市，并且執(zhí)行“史上最嚴地方版細則”的廈門，房價依然堅挺。

　　新房方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，廈門4月新房價格漲幅位居全國第八；二手房方面，有資料顯示，5月中旬廈門二手住宅掛牌均價已超2萬元每平，環(huán)比4月上漲至少3個百分點。在全國大部分城市房價被遏制上漲，甚至出現(xiàn)下跌的時候，為什么廈門的房價依然居高不下？到底是誰炒高了廈門的房價？為此，網(wǎng)易房產(chǎn)記者深入樓市調(diào)查，一一為您揭露廈門高房價的幕后“元兇”。

　　　“元兇”一：地王頻現(xiàn)面粉貴面包怎能不貴？

　　3月7日，同安的商住地塊T2013P02被廈航以48600萬元競得，樓面價5331.29元/㎡，溢價率高達92.17%，晉升同安住宅新“地王”。無獨有偶，4月12日，翔安的商住地塊2012XP08被首開以23.11億元成功摘下，樓面價約7020元/平米，溢價率131.10%，晉升翔安新地王。

　　從新“國五條”出臺到落地廈門，廈門即“闖出”兩個地王，溢價率之高令人咋舌。一名業(yè)內(nèi)人士表示：“頻頻出現(xiàn)地王，是房價下一輪上漲的信號，因為肯定會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上來?！?/p>

　　以同安新地王為例，樓面價5331元/平方米，加上建設(shè)費用、稅費等耗費的資金，樓盤的均價也將接近甚至達10000元/平方米。新景舜弘均價達13000元/平方米，恒億尚品灣均價也破萬。不少業(yè)內(nèi)人士表示，同安房價愈發(fā)上漲，破萬無懸念；而翔安新地王的7020元/平米樓面價已經(jīng)趕超2012年翔安樓盤房價，有網(wǎng)友發(fā)帖稱，這一樓面價已經(jīng)超過他當初購買美地雅登的房價。對此，立丹行機構(gòu)副總裁陳祖勤表示：“翔安的房價該漲還得漲。”

　　　“元兇”二：開發(fā)商“36計”規(guī)避“限漲令”

　　市土房局公布的2013年廈門房價控制目標嚴格要求指明，廈門市2013年年度新建商品住房價格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。而實際上，廈門多數(shù)開發(fā)商并沒有降價的想法，私下都玩起了“躲貓貓”——部分開發(fā)商采用延遲開盤，甚至是精裝變毛坯的方式，巧妙避開“限漲令”。

　　湖邊水庫片區(qū)某樓盤原計劃在4月中旬推出，但今日仍無動態(tài)，有消息表示該樓盤將推到在6月再出。另外，翔安某樓盤最近一期房源于2月底推出，原計劃在4月底或5月初加推，但后面又推遲到6月初，正好熬過“限漲期”。海滄某樓盤去年推出的房源是精裝，而在近期推出的房源即變成毛坯，樓盤價格有小幅的上漲。而環(huán)東海域某樓盤一直走精裝路線，下一批房源則改以毛坯入市，并蓄勢漲價。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，限漲令使企業(yè)的行為和預(yù)期發(fā)生變化，一種是想賣房但是又不想按照政府限定的價格去賣，就緩一緩；另外一種是有房可以賣，但是覺得現(xiàn)在政府嚴控商品房預(yù)售證的發(fā)放，這樣的供應(yīng)量會偏緊，導(dǎo)致價格上漲，于是有惜售現(xiàn)象出現(xiàn)。而精裝變毛坯的方式，則是希望通過取消產(chǎn)品的精裝修，使房價出現(xiàn)“并未明顯上漲”的假象。

　　　“元兇“三：投資渠道狹窄炒房客推高房價

　　當前投資渠道窄、銀行利率低，而房價卻以每年10%到20%的速度在快速上漲，房地產(chǎn)自然成為最熱門的大眾化投資項目。

　　“把錢擱在銀行生利息，還不如買房、炒房來得快?！睆B門的一名炒房客表示，100萬元存在銀行一年的利息就是三五萬元，炒房說不定一年就能翻番。2009年，廈門島內(nèi)的二手房價僅1萬元左右，而到2013年，均價已近2萬。僅三四年時間，廈門島內(nèi)的二手房價就翻了一番。

　　在廈門有不少通過炒房獲取暴利的炒房客。一位姓林的外地炒房客在2009年市場低迷時，以較低價買進位于湖里的2套房源，去年10月房價最高時同步拋售，其間差價就賺了100多萬元。炒房現(xiàn)場的存在導(dǎo)致投資紛紛涌向房地產(chǎn)，有錢的多投，沒錢的少投，這種“熱情”制造了房產(chǎn)繁榮、市場供不應(yīng)求的假象，也吹起了大量的泡沫，直接推高了房價。

　　　“元兇”四：中介虛抬房價染指一手更名

　　中介虛抬房價的現(xiàn)象不絕于廈門二手市場。近日，一位名叫“思念胖仔”的網(wǎng)友發(fā)帖吐槽，自己在江頭買的一套二手房嚴嚴實實被中介小林給坑了，“到合同簽完時，房東才告訴我，小林表示房子售價可再加2萬，然后返還小林5000做辛苦費。結(jié)果我就傻傻得蒙在鼓里，多花2萬塊買了這套房。”

　　像這樣的例子很多，甚至有房東主動和中介聯(lián)手虛抬房價。一位不愿意透露姓名的中介曾對記者表示，“有個別房東要求我們配合他們來漲價，制造價格上漲的假象，讓購房者有緊迫感，房子更容易出手?！?/p>

　　除了在二手房虛抬房價，中介還染指“一手更名”，間接推高房價。隨著廈門“國五條”細則的落地實行，一手更名房源又開始甚囂塵上，有中介甚至喊出“交12萬就幫買新房”的口號。廈門房產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)人士表示，“一手更名”有嚴重炒樓嫌疑，是“非正常”的現(xiàn)象。其造成樓市熱銷假象，并進一步抬高住宅價格。

　　　“元兇”五：房地產(chǎn)稅種“多如牛毛”

　　有人曾形象地將房地產(chǎn)稅費稱之為“多如牛毛”。據(jù)權(quán)威人士估算，目前廈門住宅成本構(gòu)成中，建筑成本占30%—40%，地價、稅費及開發(fā)商利潤占60%至70%。這也就是為什么消費者會將房地產(chǎn)稅收與高房價聯(lián)系起來，甚或把房地產(chǎn)稅收當作高房價的禍首。

　　一套房子，經(jīng)過立項、建設(shè)、配套、銷售等諸多環(huán)節(jié)，要收多少稅費？據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。一名資深業(yè)內(nèi)人士表示：“眾多項目的稅費，占到房地產(chǎn)價格的30%~40%。稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，一定程度上推高了房價?！?/p>

　　　“元兇”六：房企高額營銷費轉(zhuǎn)嫁購房者

　　“明星營銷”一直是樓盤活動的重頭戲，不論是影視明星還是專家學(xué)者，廈門開發(fā)商們都不惜花重金相邀。米雪、黎耀祥出席某開發(fā)商舉辦的大型晚會，胡潤則親臨廈門參加一樓盤的首發(fā)會，甚至“大炮”任志強都受邀來到廈門為樓盤進行宣傳。除此之外，就連本身和房產(chǎn)并無關(guān)系的歌唱選秀活動都被卷進樓市的營銷浪潮中。

　　對于高調(diào)營銷的逐漸風靡，一種隱秘的房價成本開始顯露出來?！罢垉蓚€明星過來，整個活動搞下來也需要近百萬吧，這些成本開發(fā)商很明顯會一分一毫的加在房價里?！币晃粡氖虏邉澒ぷ鞯年愊壬硎?，開發(fā)商雖然強調(diào)成本，但節(jié)點性宣傳仍然會砸下巨資，甚至一個項目請好幾個代理公司同時展開營銷，這些營銷的費用自然不言而喻。

　　　“元兇”七：成家必先置業(yè)丈母娘間接推高房價

　　近期，經(jīng)濟學(xué)者金巖石日在廈門開講時表示，廈門的黃金剩女遠遠超黃金剩男，這驅(qū)動了房價上漲，“當我在飛機上看到新聞?wù)f廈門相親女的多于男的一倍，我就知道這個城市的房價一定會上漲?！苯饚r石補充道。

　　廣大“80后”普遍進入適婚年齡，然而這代人的婚戀觀卻無奈地遭高房價“綁架”，這是社會的普遍現(xiàn)象。要結(jié)婚？先買房！丈母娘的要求，間接造成需求持續(xù)旺盛，推動了高房價的發(fā)展。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌表示，“房價上漲，是因為‘丈母娘特剛需求’?！毙吕朔慨a(chǎn)(編輯陳黛雯)