2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

　　2013年上半年飛逝而過，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年的回暖走勢(shì)，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國(guó)五條”調(diào)控政策遇冷的同時(shí)，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。大好形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績(jī)，萬科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、綠地、中海[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)。

　　但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下，下半年市場(chǎng)將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不佳，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半

　　今年以來，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。從國(guó)際大環(huán)境來看，雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達(dá)國(guó)家的表現(xiàn)來看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國(guó)內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一波集中回落。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，QE3的退出以及國(guó)內(nèi)貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個(gè)行業(yè)中長(zhǎng)期的資金面，但從短期來看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對(duì)穩(wěn)定。

　　1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀

　　今年以來，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)回升形勢(shì)初顯，外界普遍認(rèn)為本輪危機(jī)最壞的時(shí)刻應(yīng)該已經(jīng)過去，但仔細(xì)分析，我們認(rèn)為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國(guó)、歐盟和日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況中看出端倪。

　　今年以來美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象相對(duì)明顯，但是對(duì)中國(guó)的正面作用其實(shí)并不大。

　　其一，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非是因?yàn)檎业搅诵碌慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而是因?yàn)樵絹碓蕉嗟钠髽I(yè)意識(shí)到，“美國(guó)制造”其實(shí)更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。在我國(guó)人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國(guó)本土無疑將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成阻力；

　　其二，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束兩天的議息會(huì)后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時(shí)間表、路線圖，對(duì)于中國(guó)等發(fā)展中國(guó)家而言，QE3的淡出意味著國(guó)際資本的集中退出，這對(duì)于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，顯然都是壞消息。

　　而歐盟經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動(dòng)日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

　　歐美日等主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢對(duì)于改善我國(guó)整體出口環(huán)境不利，同時(shí)考慮到歐盟與我國(guó)貿(mào)易摩擦加劇、美國(guó)實(shí)施以出口推動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的政策，未來我國(guó)出口增長(zhǎng)將面臨更大的壓力，國(guó)際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。

　　2、二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)已現(xiàn)，下半年國(guó)內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機(jī)

　　雖然上半年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2012年底的反彈趨勢(shì)表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇主要由政府投資帶動(dòng)，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來一系列先行指標(biāo)已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟(jì)的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強(qiáng)指標(biāo)”中，5月份全國(guó)工業(yè)用電量3223億千瓦時(shí)，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份鐵路貨運(yùn)總發(fā)送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國(guó)鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。

　　在我們看來，2013年下半年國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟(jì)下滑的主要誘因是國(guó)際大環(huán)境不景氣拖累我國(guó)進(jìn)出口的話，那么2013年之后除了進(jìn)出口部門起色不大之外，國(guó)內(nèi)更將出現(xiàn)負(fù)面因素。

　　首先，2008年底為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，上屆政府啟動(dòng)了4萬億投資計(jì)劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財(cái)政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進(jìn)，保障房建設(shè)、完善社會(huì)福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財(cái)政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。客觀上講，多年以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)始終緩慢，一方面以進(jìn)出口和政府投資為主要拉動(dòng)的增長(zhǎng)方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)抗外部風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，另一方面國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實(shí)上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識(shí)地放緩了轉(zhuǎn)型。時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強(qiáng)總理上臺(tái)半年以來的動(dòng)作來看，無論是在國(guó)務(wù)院會(huì)議上否定繼續(xù)用政府投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還是近期面對(duì)銀行“錢荒“時(shí)的按兵不動(dòng)，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長(zhǎng)期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟(jì)帶來陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。