二、2013年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一冷四熱”
2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房價控制目標(biāo)對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。
1、 “國五條”調(diào)控全面遇冷，房價控制目標(biāo)成為主基調(diào)
縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。
(1)為了調(diào)控而調(diào)控，“國五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬
2012年以來整個房地產(chǎn)市場量價齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)攀高，過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。
“地方問責(zé)”這唯一強調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注，對于新政，本次地方層面的跟進(jìn)態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應(yīng)者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關(guān)于“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”，僅在北京細(xì)則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達(dá)成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。
(2)房價控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對市場影響局限于短期
本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。
在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標(biāo)一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計局所公布的商品房銷售均價漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在1012%之間，而相應(yīng)地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測的城市樣本[最新消息價格戶型點評]中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來看，如果以統(tǒng)計局商品房均價數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房價控制目標(biāo)的達(dá)成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。
2、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖
從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年15月中投資額達(dá)26798億元，同比去年同期增長了20.60%，同比增速正走出2011、2012連續(xù)兩年的下跌趨勢，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。根據(jù)2013年15月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資的比例依然高達(dá)20.42%，因此2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對國民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀。
2009年至今全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比走勢
房屋新開工方面，2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長1.0%。從2013年前5月房屋新開工面積同比增幅已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，房屋新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但仍舊與2012年以前的水平相去甚遠(yuǎn)，持續(xù)處于歷年來較低水平。
2009年至今全國房地產(chǎn)新開工面積及同比走勢
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