2013年上半年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望

　　三、下半年房地產(chǎn)行業(yè)形勢五大預(yù)判

　　1、調(diào)控加碼可能性較小，首套貸款有望維持寬松狀態(tài)

　　近段時間，外界對下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來越多地出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)就是：上半年“國五條”的全面失效，房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此，我們認(rèn)為下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府執(zhí)政第一年經(jīng)濟(jì)不太會被允許出現(xiàn)過于快速的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，近一個月來，商業(yè)銀行同業(yè)拆借利率連續(xù)大幅上漲，一時間外界對流動性短缺的擔(dān)心甚囂塵上，然而央行卻罕見的對此不予置問，從此舉中我們似乎能夠體會到新一屆政府正在有意減少行政權(quán)力對市場的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低。

　　此外，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。6月19日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺以來第一次在國務(wù)院常務(wù)會議這樣級別的場合中，對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)，而上述表態(tài)傳遞出對于房地產(chǎn)政策面的訊息無疑偏向利好。盡管首套房利率已不太可能進(jìn)一步放松，但是至少不會在下半年再度收緊。

　　2、國內(nèi)外融資成本上升將促下半年地價趨于理性，成交規(guī)模較上半年或進(jìn)一步攀高

　　上半年的土地市場的反彈近乎瘋狂，企業(yè)拿地高潮迭起，其中很大的原因要?dú)w功于上半年海外寬松的融資環(huán)境，但是隨著QE3政策的退出以及美國經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國，因此下半年房企赴海外融資的大環(huán)境將大不如前；另外一方面，考慮到本屆政府對金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內(nèi)將適度跟進(jìn)，則年內(nèi)國內(nèi)流動性緊張的格局也將延續(xù)。對于房企來說，國內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升，由此我們預(yù)計(jì)下半年的土地市場將變得更加理性，地王項(xiàng)目和高溢價地塊的比率將較上半年出現(xiàn)下降。

　　交易量方面，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件。主要有兩方面的原因：一方面，作為供應(yīng)方的地方政府，在土地財(cái)政的驅(qū)動下，賣力地推介地塊幾乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的時期，因而今年真正的土地供應(yīng)高峰期還遠(yuǎn)未到來。另一方面，作為需求方的房地產(chǎn)企業(yè)，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來，相當(dāng)一段時間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，當(dāng)前房企土地儲備規(guī)模依然處于近幾年以來的低位；而企業(yè)銷售業(yè)績自去年二季度以來卻處于持續(xù)增長中，從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜首企業(yè)業(yè)績依然處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜首的萬科地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]同比去年同期業(yè)績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團(tuán)[簡介最新動態(tài)]成交金額也同比上漲了45%。同時，2013年上半年企業(yè)銷售TOP10門檻相比去年同期上漲了63%，以目前的速度來看，今年全年破千億的企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)容，總結(jié)來說，當(dāng)前這個時間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個“有錢缺地”的狀態(tài)中。因此，我們預(yù)計(jì)下半年土地市場交易量仍將延續(xù)上半年的勢頭，一二線城市流標(biāo)率將不會比之前出現(xiàn)大幅度的提升。

　　3、全年商品房成交量有望突破12億平米，三四線城市將有較好表現(xiàn)

　　對于全國市場來說，考慮今年下半年行業(yè)大環(huán)境，估計(jì)2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。盡管有調(diào)控影響，今年1­5月商品房銷售面積仍達(dá)3.94億平方米，較去年同期增長35.6%。下半年，我們預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境將維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢將能夠持續(xù)。當(dāng)然由于去年下半年成交量的高位因素影響，今年下半年市場成交增幅將明顯低于上半年，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積將增長10%左右，全年成交量將有望突破12億平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

　　我們認(rèn)為，前兩年市場多呈動蕩的三四線城市，在今年將有較好表現(xiàn)。由于新增供應(yīng)量較為充足、房價水平也較為合理，因此今年大部分三四線城市市場成交量將出現(xiàn)較高的增長。更值得關(guān)注的是，未來中小城市開放戶籍的政策，將對相關(guān)城市的房地產(chǎn)業(yè)形成利好，進(jìn)而推高未來市場交易規(guī)模。