近期在貨幣市場上爆發(fā)的“錢荒”并沒有影響到開發(fā)商豪金奪地的熱情,北京、上海、廣州、重慶和杭州等城市相繼出現(xiàn)總價和單價“地王”。今年上半年主要城市土地出讓金規(guī)模與2010年同期相比基本持平,而地王的火熱程度卻遠甚于2010年。
本輪地王的出現(xiàn)是在經(jīng)濟增速臺階式下移、貨幣增速下行周期開啟、人民幣升值趨勢疲態(tài)盡顯、樓市擠泡沫已成為共識等大背景下上演。在經(jīng)濟周期、金融貨幣周期、政府投資周期已經(jīng)不再支持樓市可持續(xù)上攻,而在樓市下行周期已顯端倪的情況下,地王為何會逆市頻現(xiàn)?
從樓市運行邏輯來看,地王的產(chǎn)生是開發(fā)商主動補庫存的必然結(jié)果。去年四季度以來的這波樓市回升行情,主要發(fā)生在一二線重點城市。今年上半年,這些城市新建住宅成交量同比增長30%,絕大多數(shù)城市庫存出現(xiàn)下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國主要的一二線城市中,截至6月初的住宅庫存為171.73萬套,相比年初的180萬套下降4.6%。
今年以來,很多開發(fā)商處于“有錢沒貨”的狀態(tài),資金面寬裕以及看好一線和二線重點城市房地產(chǎn)市場前景,這是開發(fā)商在土地市場上表現(xiàn)異常積極的主要原因。2012年下半年以來,國內(nèi)十大品牌企業(yè)在一、二線城市拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升,2013年一季度達到69.4%,二季度則進一步增加至78.7%。
重點城市地王頻現(xiàn)背后的另外一個重要原因,是資金尋找避風港。目前,國內(nèi)外政商學界對于樓市與實體經(jīng)濟背離之深、樓市泡沫程度及可能產(chǎn)生的后果基本達成共識,而擠泡沫過程也已經(jīng)開啟。目前來看,一線和二線重點城市各類資源集聚的能力非常強,基礎和市政設施配套較為優(yōu)質(zhì),向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為快速,住房需求在這些城市長期居高不下。
同時,我國新型城鎮(zhèn)化模式選擇上雛形已具,即城市群模式,這意味著未來中心城市(主要是一線和二線重點城市)的集聚能力和向心能力還將繼續(xù)增強,這些城市的人口也會繼續(xù)增長,住房需求保持旺盛將是常態(tài)。因此,即便我國樓市在整體上進入下行周期,但在結(jié)構(gòu)上的不平衡將越來越明顯,一線和二線重點城市將繼續(xù)保持上升態(tài)勢,這也將是眾多開發(fā)商看重的開發(fā)區(qū)域。由于這些城市待開發(fā)區(qū)域日臻減少,所以每有土地出讓(特別是中心區(qū)域的土地)便會吸引眾多買家,地王頻發(fā)也就不足為奇。
地王的房價帶動和示范效應,預示著樓市區(qū)域分化的態(tài)勢也將越來越明顯。從中國指數(shù)研究院披露的百城房價和10大城市房價對比可見,百城房價走勢已經(jīng)顯示上漲疲態(tài),環(huán)比漲幅自今年4月份以來連續(xù)3月回落,這意味著多數(shù)三四線城市將繼續(xù)掙扎在去庫存、去泡沫的泥潭里。隨著因清理影子銀行所造成的貨幣資金環(huán)境全面緊縮,這些城市去庫存、去泡沫的進程將會加速。但與此同時,一二線重點城市的房價在未來一段時間內(nèi)仍將處于上漲趨勢。今年以來,10大城市房價環(huán)比連續(xù)6個月超過1%,考慮到這些城市的開發(fā)區(qū)域越來越遠離中心城區(qū),造成數(shù)據(jù)失真和不可比,房價實際上漲幅度可能更高,目前仍沒有顯示出趨緩的態(tài)勢。
本輪地王有兩個特點,一是地王大多誕生在一二線重點城市;二是地王多數(shù)誕生于城市中心區(qū)或熱點片區(qū)。地王的誕生從表面上看,是熱點城市和熱點城市中心區(qū)土地供求嚴重不平衡的結(jié)果,而實際上卻是土地市場價值(稀缺、中高端物業(yè)需求強勁、抗跌性能力強)的體現(xiàn),背后的驅(qū)動因素則是資源集聚能力在城市間差別太大、公共服務設施和基礎配套設施供給不平衡。這預示著我國未來新型城鎮(zhèn)化,必須要解決資源集聚不平衡、公共服務非均等化的問題,疏導高度集中在城市中心區(qū)的住房需求,這是構(gòu)建樓市調(diào)控長效機制的內(nèi)容之一,這對于我國選擇城市群的新型城鎮(zhèn)化模式有指導意義。
地王與“錢荒”同時出現(xiàn),讓實體經(jīng)濟的困境與資產(chǎn)市場的虛火形成鮮明對比,從側(cè)面暴露出低估房地產(chǎn)泡沫的嚴重性。因此,實體“錢荒”和資產(chǎn)價格暴漲的反差,將進一步倒逼管理層加速房地產(chǎn)去泡沫的結(jié)構(gòu)性調(diào)整進程,這預示著管理層將會加大力度清理影子銀行,特別是原本投入實體經(jīng)濟的表內(nèi)信貸資金以影子銀行形式曲線進入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型、依賴性和互動型的行業(yè),資金面全面收緊將加速行業(yè)下行周期。但同時考慮到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的艱巨、樓市泡沫破滅對金融市場和地方財政的影響,這一過程可能相對較長。 □深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉
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