三四線城市被指樓市泡沫很大 多家房企轉(zhuǎn)型

　　近日，關(guān)于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點(diǎn)不斷被熱炒，而且中小房企退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。分析稱，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，從供應(yīng)量上看，三四線城市有巨大的泡沫。

　　三四線城市存泡沫隱憂

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，7月16日，中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)城市前幾位。值得注意的是，風(fēng)險(xiǎn)排名前五十的城市均是三四線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時(shí)，在地方財(cái)政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動(dòng)難以遏制。因此，應(yīng)警惕由需求下降帶來(lái)的樓市區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。

　　而且，近期，市場(chǎng)上關(guān)于三四城市“空城”、“鬼城”等觀點(diǎn)不斷被熱炒。

　　日前，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵向媒體表示，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及未來(lái)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)首先是在一線城市，然后才是二、三、四線城市。但是泡沫的分布正好相反，三四線城市泡沫最大，“從房?jī)r(jià)上看，這些城市沒(méi)有泡沫，但從供應(yīng)量上看，有巨大的泡沫”。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞援引浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)的話表示，三四線城市的“鬼城”現(xiàn)象是泡沫化的表現(xiàn)，這些城市的市場(chǎng)需求并非部分開(kāi)發(fā)商想象的那么大，在就業(yè)、服務(wù)配套等方面遠(yuǎn)不如北上廣對(duì)投資者的吸引力，這些城市缺乏有效需求以及產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)質(zhì)為人為造城，而且目前呈現(xiàn)過(guò)快發(fā)展，存在房產(chǎn)投資虛旺的現(xiàn)象。

　　以貴陽(yáng)為例，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞另一篇報(bào)道稱，2012年，貴陽(yáng)樓市曾“被鄂爾多斯”過(guò)一次，如今，因幾個(gè)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)大盤再現(xiàn)，被某些地產(chǎn)專家預(yù)言“崩盤”。

　　繼號(hào)稱“中國(guó)第一超級(jí)大盤”的花果園項(xiàng)目之后，如今貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再擴(kuò)容。據(jù)中地行貴陽(yáng)公司市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)，目前貴陽(yáng)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)項(xiàng)目有4個(gè)。其中，花果園項(xiàng)目總建筑面積達(dá)1830萬(wàn)平方米，目前這一“巨無(wú)霸”地位已被“中鐵·龍里生態(tài)城”項(xiàng)目取代，后者建筑體量為2000萬(wàn)平方米，“中天·假日方舟”為1400萬(wàn)平方米，“大川·白金城”達(dá)1600萬(wàn)平方米。

　　近來(lái)提出“貴陽(yáng)樓市也瘋狂”等觀點(diǎn)的中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛解釋稱，貴陽(yáng)官方網(wǎng)站上已批的在建工程10000萬(wàn)多平方米，三口或四口之家可住500萬(wàn)人，而貴陽(yáng)目前僅340萬(wàn)人。也就是說(shuō)，貴陽(yáng)新城(觀山湖區(qū))可再裝一個(gè)貴陽(yáng)的人口，而貴州9個(gè)地州人口都往貴陽(yáng)流動(dòng)，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。

　　多家房企被迫轉(zhuǎn)型

　　盡管外有新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的契機(jī)，內(nèi)有行業(yè)成交量與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的堅(jiān)挺，但對(duì)中小房企而言，退出房地產(chǎn)的現(xiàn)象也仍蔓延。

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞7月23日?qǐng)?bào)道稱，金都房產(chǎn)是杭州老牌房企。6月2日晚間，融創(chuàng)中國(guó)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]與綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]中國(guó)均公告稱，雙方聯(lián)合以12億元的總代價(jià)收購(gòu)了金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權(quán)，金都房產(chǎn)為緩解資金壓力，將旗下高爾夫藝墅項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)和綠城。

　　7月12日復(fù)牌的美都控股[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]公告稱，正在運(yùn)作總計(jì)劃投資41億元的Woodbine油田產(chǎn)能建設(shè)項(xiàng)目，以推進(jìn)公司對(duì)國(guó)內(nèi)尚屬空白的致密油氣田、頁(yè)巖油氣田核心開(kāi)發(fā)技術(shù)的掌握，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。美都控股證券部人員表示，公司將逐步轉(zhuǎn)型成為綜合類業(yè)務(wù)企業(yè)。

　　7月17日晚間，萊茵置業(yè)發(fā)布公告稱，接大股東通知，擬籌劃重大事項(xiàng)……自7月18日起停牌。有市場(chǎng)消息稱，公司擬進(jìn)軍清潔能源行業(yè)，公司已經(jīng)于近日公開(kāi)招聘能源技術(shù)總監(jiān)。

　　日前，停牌逾三個(gè)月的萬(wàn)好萬(wàn)家公布其重組預(yù)案：山東莒南浩德投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱浩德投資)將以置換資產(chǎn)的方式，向萬(wàn)好萬(wàn)家注入鎳合金資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)借殼上市，交易一旦完成，萬(wàn)好萬(wàn)家主營(yíng)業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等變更為鎳合金的冶煉與加工。這也是今年A股首例房企退出。

　　據(jù)觀察，2013年上半年，房企分化加劇。以杭州為例，一邊是萬(wàn)科、中海、龍湖等大鱷競(jìng)相拿地，一邊則是中小房企沉默不語(yǔ)。除萬(wàn)好萬(wàn)家外，還有金都房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、美都控股染指美油氣田等。同時(shí)，這些房企的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不約而同地集中在三四線城市。它們的轉(zhuǎn)型與三四線城市的泡沫隱憂是否有關(guān)？

　　浙江省一規(guī)模較大上市房企高管分析，眼下一二線城市地價(jià)高漲，不少中小房企囊中羞澀，而三四線城市樓市泡沫很大，他們又不敢出手，因此普遍面臨著土地儲(chǔ)備缺乏，后續(xù)不足的尷尬境地。

　　眼下，這些變賣資產(chǎn)退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者跨界發(fā)展的企業(yè)，不少項(xiàng)目都處于二、三、四線城市，如萬(wàn)好萬(wàn)家的房地產(chǎn)項(xiàng)目均地處溫州市下屬的瑞安市。美都控股的項(xiàng)目則主要集中在杭州以及杭州周邊地區(qū)德清等地，“近年來(lái)，公司根據(jù)自身實(shí)際情況，逐步確立了房地產(chǎn)二三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略。”在2009年年報(bào)上，美都控股圈定了自己的地域范圍。萊茵置業(yè)公告中稱，公司項(xiàng)目主要分布在杭州、揚(yáng)州、泰州、南京、南通、上海等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。