11月22日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》?！巴ㄖ北硎緦ⅰ皥詻Q遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為”。11月24日，兩部又聯(lián)合召開堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題視頻會議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，11月29日上午，西安市國土、城管、質(zhì)檢等部門聯(lián)合執(zhí)法，取締了灃東新城的8個小產(chǎn)權(quán)房售樓部。
這場被業(yè)界視為“動真格”的整治，將給樓市帶來怎樣的變化？購房者應怎樣理解這組“重拳出擊”？整治小產(chǎn)權(quán)房對消費者將會帶來什么樣的影響？
小產(chǎn)權(quán)房主要靠價格搶市場
隨著近幾年來房地產(chǎn)的發(fā)展，商品房價格的居高不下，小產(chǎn)權(quán)房憑借其明顯的價格優(yōu)勢占據(jù)一定的市場，吸引了一部分置業(yè)者，帶動了其交易行為的活躍。其原因首先是利益的驅(qū)動，一邊是居高不下的房價，讓很多“蝸居族”望房興嘆。另一邊是能得到數(shù)額可觀土地出讓金的村民，還有能獲得高額利潤的開發(fā)商。加之經(jīng)濟適用房、廉租房的建設始終未能完全滿足市場需求。在此背景下下，便催熱了小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，西安地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)接合部，由一些村、隊、組以城中村改造的名義進行開發(fā)，城區(qū)里由于城建的開展，小產(chǎn)權(quán)房比較少見。各地小產(chǎn)權(quán)房大都因其區(qū)域分散，存在時間比較長，牽扯多方的利益，治理起來顯得比較困難。
從近日國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部公開表態(tài)來看，國家對于小產(chǎn)權(quán)房是持堅決反對意見的，這與部分老百姓對小產(chǎn)權(quán)房的熱衷形成了鮮明的對比。
“小產(chǎn)權(quán)房的價格真的很吸引人，但是買房子是一個家庭的大事情，不但要考慮到它的價格、地理位置、周圍配套，最重要的還是能否長久居住?！奔易”苯嫉睦罴雅空f，本來自己還打算買一套小產(chǎn)權(quán)房作為投資，但是最近聽說了國家對小產(chǎn)權(quán)房要嚴控打擊，讓她感覺到小產(chǎn)權(quán)房沒什么保障，所以就打消了這個念頭。
購買小產(chǎn)權(quán)房有不少隱患
雖然小產(chǎn)權(quán)房因其價格優(yōu)勢備受關(guān)注，但是法律法規(guī)明文規(guī)定不允許集體土地上建設的房屋向該集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，所以它無法獲得土地使用證和預售許可證，所謂的購房合同在國土房管局也不會給予備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房常常被冠以“沒有準生證的孩子”。
這種房子不但不具有房屋法定的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理法定房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，還潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷、投資沒有保障等風險帶來許多的法律糾紛，更會造成對農(nóng)耕土地的破壞以及環(huán)境污染等問題。
“小產(chǎn)權(quán)房沒有走正規(guī)的招拍掛手續(xù)，所以它不能取得土地使用證，就不可能取得規(guī)劃許可證，更不能取得建筑許可證……”西安德倫律師事務所律師袁齊說，小產(chǎn)權(quán)房因不符合制度和法律，所以它具有很多風險。
據(jù)袁齊介紹，小產(chǎn)權(quán)房的這種風險是系統(tǒng)風險，不是個別風險，是誰都規(guī)避不了的。首先就是法律風險，按照我國現(xiàn)行法律，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地的地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。其次，它還具有政策風險，就在11月23日,北京有關(guān)部門將位于昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營村總建筑面積達10204平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”項目逐層拆除,瞬間把那里變成了一片瓦礫。因現(xiàn)在國土部的清理，雖不可能完全拆除，但它也依政策辦事，也就是依法辦事，肯定該拆的還會拆。還有就是住房風險，因很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為追求利益最大化，在建筑質(zhì)量和服務配套幾乎沒有監(jiān)管和考慮，就帶來了很多的安全隱患，住房從設計到施工系列環(huán)節(jié)幾乎都得不到任何保證，天然氣、集中供暖等配套更無法確保。
“因為小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，它在買賣、過戶、抵押和繼承等方面都存在瑕疵。一旦發(fā)生糾紛就無法得到法律的保護，而且由于‘地隨房走’，小產(chǎn)權(quán)房想要‘轉(zhuǎn)正’也存在法律瓶頸?！痹R說。
整治小產(chǎn)權(quán)房利于樓市發(fā)展
目前購買小產(chǎn)權(quán)房的大體有三類人，一是當?shù)剞r(nóng)民；二是買不起商品房的城鎮(zhèn)居民；三是投機炒房的人。關(guān)于堅決遏制小產(chǎn)權(quán)房的通知一出，這三類人中的已購房者已經(jīng)在為自己的小產(chǎn)權(quán)房憂心了。
首先他們怕被拆遷。由于小產(chǎn)權(quán)房本身違法，如果該房產(chǎn)影響城市規(guī)劃或政府對小產(chǎn)權(quán)樓盤所占的土地進行征用時，業(yè)主是沒有資格享受拆遷補償?shù)?；其次，他們可能會毀約，由于小產(chǎn)權(quán)房的購房合同不能算作合法合同，本身無效，如果原來購買的小產(chǎn)權(quán)房升值，原房屋所有者一旦要撕毀合同，購房者拿對方一點兒辦法也沒有，最終只能選擇退房；最后，就是該房屋存在潛在質(zhì)量風險，因為小產(chǎn)權(quán)房項目的規(guī)劃、立項、建設、銷售各個環(huán)節(jié)均屬違法，所以其建設過程中的質(zhì)量監(jiān)管同樣存在問題。
“綜合整治小產(chǎn)權(quán)房表明了政府規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心，它不但預示我國的農(nóng)村土地制度將會不斷完善，還將保證我們的耕地不被濫用?！标兾魇∩鐣茖W院學術(shù)委員會副主任張寶通說。
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