2014年,一線城市交易量下降、價格上漲乏力,二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后,又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息,“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元,33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績預(yù)告的47家上市房企中,12家業(yè)績虧損,10家業(yè)績預(yù)減。

　　2014年以來,已有兩輪“救市”,眼下,第三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場2015年能否觸底反彈?政府手里還有多少籌碼?

　　隨著2014年中國經(jīng)濟增速下滑至7.4%,作為最重要的經(jīng)濟引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè),政策暖風(fēng)頻頻吹起。

　　日前,國務(wù)院總理李克強與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話時指出,中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的,并將帶動國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

　　與此同時,包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥更是表示,要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺支持措施,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出,開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府,用于保障性住房。除了福州,四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。

　　房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元,同比增速為7.4%,這不僅意味著經(jīng)濟增速較前一年下滑0.3個百分點,同時也是1990年以來最低的數(shù)據(jù)。

　　中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠(yuǎn)征在網(wǎng)易房產(chǎn)舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上表示,中國經(jīng)濟增速放緩的背后,固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因,房地產(chǎn)投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由于中國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,房地產(chǎn)市場從1998年以來的單邊上漲時代已經(jīng)終結(jié),庫存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意愿不強,房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認(rèn)為,經(jīng)濟增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速,在供應(yīng)過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域,投資放緩尤為明顯。摩根大通估計,由于房地產(chǎn)投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%,拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響),預(yù)計2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　“房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強,房地產(chǎn)投資增速下滑會拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長,引發(fā)連鎖反應(yīng)?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,要穩(wěn)住經(jīng)濟下行的勢頭,房地產(chǎn)投資的角色非常重要,即使不指望它像以前那樣充當(dāng)“火車頭”,也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言,房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

　　供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻

　　盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)探底回升的勢頭,并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”,但供大于求的基本面并未得到實質(zhì)改變,進(jìn)入2015年1月份以來,市場成交再度下滑。

　　克而瑞的監(jiān)測顯示,2015年1月上半月,61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米,環(huán)比大幅下滑22.3%,同比小幅下滑6.2%。市場分化進(jìn)一步加劇:一線城市商品住宅成交環(huán)比雖下降,但同比大漲近32%,表現(xiàn)依然搶眼;18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑,且分化明顯,廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%,而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降,與2014年12月的高點基本持平;三四線城市上半月整體市場成交環(huán)比雖仍在下滑,但同比來看與2014年同期基本持平。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,一般而言,臨近年關(guān)都是成交淡季,但眼下離年關(guān)尚早,成交下滑一方面是受市場淡季影響,但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發(fā)生根本性改變,隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減,信貸政策又止步不前,加之市場對經(jīng)濟發(fā)展信心不足,使得購房者信心下降,觀望情緒上升。

　　世聯(lián)行的研究報告顯示,盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈,但截至2014年12月末,國內(nèi)大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線,去庫存壓力不容小覷。這其中,一線城市除深圳外,北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點,像杭州與福州的去化時間分別達(dá)到17.3與18.4個月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響,庫存高企,像湛江與溫州的去化時間分別高達(dá)26.3與22.1個月,錦州的去化時間更是高達(dá)89個月。

　　相對于在售住宅存量,潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調(diào)查更發(fā)現(xiàn),目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米,房企土地儲備約為12億平方米,按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算,即使地方政府不再出讓地塊,要消化目前的存量也需要6年時間。

　　然而,與巨大的供應(yīng)量相比,需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn),在絕大部分二線城市,人均居住面積已經(jīng)接近30平方米,進(jìn)一步改善的空間十分有限,三四線城市的人均居住面積更高,這意味著除了一線城市,存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時,受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響,農(nóng)村勞動力進(jìn)城的速度也在放緩,導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩,住房剛性需求相應(yīng)減少。

　　對樓市一向樂觀的原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強也坦言,盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊周期,但由于商品房庫存量巨大,房價大幅反彈的可能性微乎其微,最快也要到2015年末才會出現(xiàn)回升的勢頭。