地方財政是否會亮紅燈?

　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為,在現(xiàn)階段,土地出讓金作為地方政府財政收入主要來源的狀態(tài)不會改變,且不同城市的土地出讓金貢獻(xiàn)分化將成為常態(tài)。

　　但他同時指出,土地出讓金的明顯下滑還不至于對地方財政產(chǎn)生根本性影響。除土地出讓金外,地方政府還可以通過稅收改革,減持國有股等方式補(bǔ)充資金,償還地方債等。

　　明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂認(rèn)為,2014年樓市低迷,中小開發(fā)商對行情不樂觀,導(dǎo)致拿地積極性不高。目前的地價對于開發(fā)商來說壓力比較大。中小開發(fā)商根本拿不起一二線城市的土地,只有“巨無霸”型房企才有能力繼續(xù)拿地,他們很多時候也會選擇“聯(lián)合體”的方式,從而減輕資金壓力和風(fēng)險。

　　對于2015年地方政府的財政壓力,潘勇堂認(rèn)為,由于政府在土地市場有調(diào)節(jié)的主導(dǎo)權(quán),2015年可以通過控制土地出讓的節(jié)奏來補(bǔ)充資金。首先要防止流拍,再爭取更高的溢價。長遠(yuǎn)看,提升城市品牌,提高規(guī)劃水平,對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大,2015年壓力就比較大,對于那些對土地出讓金依賴較小的地方,波動不至于太明顯。

　　縱觀全國,地方財政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難,開發(fā)商普遍認(rèn)為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產(chǎn)業(yè),消費能力太弱,財政問題可能會更多地暴露出來。

　　產(chǎn)品策略

　　開發(fā)商自救:升級產(chǎn)品調(diào)整結(jié)構(gòu)

　　“以往綠城40%～50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級住宅,2015年開始,綠城會做一個調(diào)整,這一板塊可能只占10%～20%的份額?！本G城中國董事長宋衛(wèi)平1月23日在青島的一次業(yè)主和媒體的交流,引發(fā)了業(yè)界震動。很多人沒有想到,在國內(nèi)深耕高端住宅領(lǐng)域的綠城居然也開始為白領(lǐng)建房。

　　在綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的背后,是日趨嚴(yán)峻的市場環(huán)境。宋衛(wèi)平甚至提出,向小米創(chuàng)始人雷軍學(xué)習(xí),做利潤只有不到7%的產(chǎn)品。激烈的市場份額競爭,也許會讓本來毛利就在不斷下滑的地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壓縮利潤空間。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)的報道,宋衛(wèi)平在上述交流會上曾透露,未來綠城將為中國城市最主要的群體“白領(lǐng)”建房,盡可能推動80后、90后城市白領(lǐng)的生活品質(zhì)、豐富程度和生活幸福程度,這是回到綠城后要做的事情。

　　幾乎在宋衛(wèi)平發(fā)表上述講話的同時,綠城曾經(jīng)的合作伙伴融創(chuàng)也傳出了收購佳兆業(yè)的消息。和融創(chuàng)定位高端消費市場不同,佳兆業(yè)是一家以剛需產(chǎn)品為主打的房企。

　　綠城和融創(chuàng)不約而同瞄準(zhǔn)剛需市場,讓業(yè)界疑惑:面對疲軟的市場,高端住宅開發(fā)商是否也面臨轉(zhuǎn)型的壓力?

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉表示,根據(jù)調(diào)研,從2010年開始,市場48%的購房者就是為了改善需求。因此他對綠城轉(zhuǎn)型“剛需”的想法的正確性有所懷疑,因為剛需并不成為未來房產(chǎn)市場的主力。

　　對此,綠城方面表示,所謂轉(zhuǎn)型“剛需”,是媒體的一種誤讀。根據(jù)此前的了解,綠城所針對的白領(lǐng)購房人群年收入也要達(dá)到30萬元左右,和通常意義的剛需存在一定的差距。

　　宋衛(wèi)平的一位助手告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,宋衛(wèi)平所說的白領(lǐng)應(yīng)該指的是中等收入人群,有些人雖然不是白領(lǐng),但收入?yún)s并不低。這些人有改善居住的需求,也可以視為“剛需”的一種。

　　但綠城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將有變化,這一點是肯定的。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄說,這種改變和購買力有一定的關(guān)聯(lián),如今改善型需求購買的主力戶型在90～120平方米。而80后、90后的生活習(xí)慣和60后、70后不同,家庭的小型化,使得消費者對居住空間的需求變小。

　　楊科偉表示,目前的改善型產(chǎn)品不像此前那樣大幅增加戶型面積,和目前土地出讓價格較高有關(guān),開發(fā)商要控制總價,就必須要縮小建筑面積,以保證樓盤的銷售。

　　盈利模式變化

　　在戶型面積無法大幅增加的情況下,開發(fā)商怎樣吸引改善型消費者入市買房?楊科偉說,開發(fā)商主要通過增加硬件和配套來實現(xiàn)。

　　比如,上海大寧金茂府(資料、團(tuán)購、論壇)項目就安裝了抗霾防PM2.5系統(tǒng)、全屋軟水凈水系統(tǒng)、智能家庭控制系統(tǒng)等十二大科技系統(tǒng),用高科技全面提升樓盤的品質(zhì),以和周邊乃至整個北上海的對手差別化競爭。

　　記者梳理海爾、小米等智能家居企業(yè)的合作房企發(fā)現(xiàn),全國前30強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)中,已有超過15家企業(yè)和上述兩家企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說,提升產(chǎn)品的硬件,犧牲部分利潤,固然是為了提升品牌的市場份額,但更重要的目的是為了在房地產(chǎn)開發(fā)之外,尋找新的盈利點。

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在多個場合提出,未來房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式,將從主要靠土地增值獲利,轉(zhuǎn)向依據(jù)“人性需求”開發(fā)獲利,住宅成為一種可以接入醫(yī)療、教育、超市、保險、家居等各類商品和服務(wù)的新的移動互聯(lián)網(wǎng)平臺。

　　潘石屹、宋衛(wèi)平、馮侖等都表達(dá)過類似觀點,提出了基于移動互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新盈利模式。

　　張化東表示,智能家居、低碳科技等產(chǎn)品,正是房地產(chǎn)企業(yè)搭建住宅互聯(lián)網(wǎng)平臺所必需的硬件,將是未來開發(fā)商創(chuàng)新盈利模式的關(guān)鍵。

　　而對房企來說,房屋售出后的服務(wù)收益,也是彌補(bǔ)產(chǎn)品升級后利潤壓縮的必經(jīng)途徑。只有大量增加服務(wù)領(lǐng)域的盈利,開發(fā)商才能在產(chǎn)品升級后不漲價,進(jìn)而達(dá)到快速周轉(zhuǎn),提升更多市場份額的目的。