多重刺激手段救市

　　面對不利的市場形勢,不僅各級政府紛紛出招托市,連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策,第三輪救市潮蠢蠢欲動。

　　四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱,將對省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理,全面取消限購、限價等行政干預(yù)政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購。此外,紹興日前出臺的《關(guān)于促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出,將于2月15日起實施購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策,購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補(bǔ)貼。

　　興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實開始復(fù)蘇,尤其是一線和核心二線城市,但由于三四線城市庫存較大等因素,單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢,區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補(bǔ)充,預(yù)計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

　　然而,在歐陽捷看來,0.8%的購房稅費補(bǔ)貼對購房者的資助力度很有限,難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市,絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減,上述救市政策只是“小打小鬧”。

　　相對而言,住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道,住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。隨后,福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》,開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府,由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體,回購安置協(xié)議可以由原征遷實施單位負(fù)責(zé)。

　　中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為,住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持,尤其在一些供大于求的城市,如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán),并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資,開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資,一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價。這樣一來,地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出,同時未實際增加地方政府凈開支,最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

　　相對于各式各樣的救市政策,在歐陽捷看來,城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動力的核心因素,“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點名單,在全國共選取了50多個試點城市,如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題,推動城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求,從根本上解決高庫存困境”。

　　資金狀況

　　一月房企海外融資縮水七成樓市進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時代

　　從佳兆業(yè)風(fēng)波到中小房企生存困局,再到人民幣貶值,最近樓市利空不斷。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　蘭德咨詢對港股上市的30家房企資金壓力測試發(fā)現(xiàn),得分在70分“及格線”以上的只有6家。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,目前樓市已整體進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時代:隨著土地成本、融資成本上升,房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。

　　7家房企海外融資158億

　　按照蘭德咨詢資金壓力測試模型,在對港股上市的30家房企的資金壓力測試發(fā)現(xiàn),得分在70分以上的只有6家?！?0分以下就有風(fēng)險?！碧m德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,隨著全行業(yè)金融化的趨勢越來越明顯,提高現(xiàn)金流及運營的精細(xì)化管理水平更為重要。

　　通過對企業(yè)的評測,宋延慶發(fā)現(xiàn),目前行業(yè)內(nèi)最需要重視的就是資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù),大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率都在90%左右,而現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比值也相對較低,一般港股上市房企這一比值控制在15%～20%,其建議A股房企也不要低于10%。

　　宋延慶表示,在以債養(yǎng)債的開發(fā)模式下,如果企業(yè)負(fù)債過高、增速過快,一旦銷售額下降,資金鏈就可能斷裂。針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點,通過測算不同壓力情形下企業(yè)的資金狀況,能夠獲知企業(yè)未來一年的資金鏈安全程度。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,國內(nèi)房企海外融資銳減,1月份宣布在海外資本市場融資的僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　“以往,1月份房企都會選擇在海外大規(guī)模融資,但在2015年,受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響,房企海外融資遇冷,融資成本也明顯上漲。”張大偉說。

　　多位房企人士表示,預(yù)計在2015年春節(jié)后,房企海外融資的難度將繼續(xù)增加。

　　張大偉提醒,巨量的海外融資負(fù)債規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,甚至有可能出現(xiàn)違約。同時隨著美元走強(qiáng),熱錢流出速度可能會加快,從而進(jìn)一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢,房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)頹勢,進(jìn)而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。