行業(yè)盈利預(yù)期走低

　　盡管2014年大部分城市取消限購(gòu)政策,進(jìn)入四季度政府救市措施接二連三,但是想要挽回房企經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)并非易事。在供應(yīng)總體平穩(wěn)而市場(chǎng)成交放緩的態(tài)勢(shì)下,多數(shù)城市供求比高企,庫(kù)存量普遍攀升,去化周期顯著變長(zhǎng)。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為,目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢(shì)就是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),在政策調(diào)控和市場(chǎng)格局變化下,行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,盈利預(yù)期下調(diào)在所難免。

　　克而瑞研究報(bào)告分析稱,考慮到依然處于高位的庫(kù)存壓力,2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn),目前寧波、沈陽(yáng)等城市去化周期均超過(guò)18個(gè)月,去化壓力巨大,房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下,去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律,房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下探的可能。

　　土地市場(chǎng)

　　2014土地市場(chǎng)現(xiàn)分化:一線量減價(jià)升三四線趨冷

　　樓市萎靡不振的2014年終于過(guò)去,有研究機(jī)構(gòu)盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn),2014年的土地市場(chǎng)遭受不小的打擊,土地出讓金明顯下滑,一線城市和二三線城市表現(xiàn)分化加劇。

　　對(duì)于部分嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府,2015年將面臨較大的財(cái)政壓力。其中三四線城市目前樓市庫(kù)存依然高企,開(kāi)發(fā)商拿地愿望進(jìn)一步下降,是目前全國(guó)樓市、地方財(cái)政鏈條上最薄弱的一環(huán)。

　　土地成交創(chuàng)五年新低

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布了《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》。報(bào)告顯示,在市場(chǎng)下行的影響下,去年國(guó)內(nèi)十個(gè)典型城市土地成交建筑面積25310萬(wàn)平方米,降幅近三成;土地出讓金收入為8841億元,同比下降15.4%;

　　報(bào)告顯示,2014年土地成交量創(chuàng)五年新低,但成交均價(jià)則創(chuàng)出五年新高,土地成交均價(jià)3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為,樓市降溫導(dǎo)致地市降溫。從成交量來(lái)看,一方面房企購(gòu)地?zé)崆榻禍?另一方面地方政府供應(yīng)積極性也有所降低,導(dǎo)致成交量低迷。從成交價(jià)格來(lái)看,土地價(jià)格以上升為主,主要是由一線城市帶動(dòng),一線城市土地資源稀缺,且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺,對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力,激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,雖然2014年土地成交出現(xiàn)一定程度的下滑,開(kāi)發(fā)商未來(lái)仍然會(huì)不斷“搶地”。不能因?yàn)橐荒甑牟▌?dòng),就看淡未來(lái)的土地市場(chǎng),土地供應(yīng)量會(huì)不斷減少,在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動(dòng)遷費(fèi)用居高不下,土地價(jià)值升值是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

　　區(qū)域分化加劇

　　報(bào)告顯示,一線城市土地成交均價(jià)上升幅度尤高,二線城市略有下降。說(shuō)明一線城市土地價(jià)值仍然深受市場(chǎng)認(rèn)可,吸引了多個(gè)大企業(yè)爭(zhēng)相布局。預(yù)計(jì)2015年土地市場(chǎng)將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇,但不同區(qū)域分化將更加明顯。

　　亢亞娟指出,大城市“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象突出,房企逃離三四線城市,向一二線城市集聚的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

　　在一線城市,由于市場(chǎng)降溫,成交量重新回落,為6825萬(wàn)平方米,降幅達(dá)32.4%。但成交均價(jià)依然延續(xù)了2013年的上行趨勢(shì),為7429元/平方米,增幅為37.8%。由于土地資源的稀缺性,外加房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺,一線城市的土地價(jià)值在市場(chǎng)冷淡的情況下依然凸顯。

　　在二線典型城市,土地成交總量在近兩年逐步縮小,2014年為18485萬(wàn)平方米;從土地成交均價(jià)來(lái)看,基本穩(wěn)定在1500元～2000元/平方米之間,其中2013年大幅上升44.2%,2014年為2040元/平方米,略微下降3.2%。

　　成交量方面,一線城市中廣州跌幅最大,上海跌幅最小;二線城市中,重慶跌幅最大,西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價(jià)同比以上升為主。一線城市均價(jià)均為上升,且增幅較大;二線城市除天津、西安上升之外,其余城市均價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的下滑。尤其是杭州,下跌10%,房?jī)r(jià)跌幅最大。